ОБЩЕСТВО С
ОГРАНИЧЕННОЙ
ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

УК "Домоуправление"

Новости

Вопрос - ответ

23 апреля 2025 г.
	Представитель Управляющей компании вправе осмотреть техническое и санитарное состояние внутриквартирного оборудования ✍ МКД №16 по Калининскому шоссе
Отвечает https://epp.genproc.gov.ru/web/proc_78/activity/legal-education/explain?item=25092917
	Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) на собственников квартиры возложена обязанность по поддержанию жилого помещения в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдению прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества многоквартирного дома (ч.4 ст. 30 ЖК РФ). Обязанность по управлению многоквартирным домом, обеспечению безопасных условий проживания, надлежащему содержанию общедомового имущества и предоставлению коммунальных услуг возложена на управляющие компании или иные, избранные собственниками помещений, органы управления домом (ст. 161 ЖК РФ). Право проведения осмотров общего имущества, в т.ч. представителями Управляющих компаний, также закреплено Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (п.п.10,11,13) и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (п.п. 2, 32,34,85). Представитель Управляющей компании вправе требовать допуск в квартиру в заранее согласованное с собственником время, но не чаще 1 раза в 3 месяца для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования; для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг – по мере необходимости; для ликвидации аварий – в любое время. Данные нормы нашли свое закрепление в практике Верховного Суда Российской Федерации, который указал, что право требовать допуск в квартиру собственника у управляющих компаний установлено в силу прямого указания в законе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19-6).

17 апреля 2025 г.
	Тишина в многоквартирном доме: время тишины и штрафы за нарушения по закону Тверской области. ✍ МКД №16 Г по Калининскому шоссе
Отвечает https://gkhnews.ru/1484626-tishina-v-mnogokvartirnom-dome-vremya-tishiny-i-shtrafy-za-narusheniya-po-zakonu-tverskoj-oblasti/
	В Тверской области в 2025 году действуют такие нормы о покое и тишине граждан в многоквартирных домах: статья 54.1 Закона Тверской области от 14 июля 2003 года № 46-ЗО «Об административных правонарушениях», а также Закон Тверской области от 26 марта 2014 года № 8‑ЗО «О нарушении тишины». Ответственность за нарушение покоя соседей Совершение действий, сопровождаемых шумом, нарушающих тишину и препятствующих отдыху граждан в период с 23.00 часов до 07.00 часов, а в выходные дни (субботу и воскресенье) и нерабочие праздничные дни – с 23.00 часов до 10.00 часов, влечет предупреждение или наложение административного штрафа: - на граждан от 500 до 1 000 рублей; - на должностных лиц от 1 500 до 3 000 рублей; - на юридических лиц от 3 000 до 6 000 рублей. Какие шумные действия считаются нарушением: использование аудио‑, теле‑, видео- и иной звуковоспроизводящей, звукоусиливающей аппаратуры (техники), в том числе установленной на транспортных средствах, объектах торговли; игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение; использование пиротехнических средств; производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ. Какие шумные действия не наказываются: действия, направленные на предотвращение правонарушений, предотвращение аварий и ликвидацию их последствий, стихийных бедствий, иных чрезвычайных ситуаций, проведение неотложных работ, связанных с обеспечением личной и общественной безопасности граждан, функционирование объектов жизнеобеспечения населения в соответствии с федеральным законодательством; проведение работ, направленных на уборку территории населенных пунктов; празднование Нового года в ночь с 31 декабря на 1 января; использование пиротехнических средств при проведении мероприятий, посвященных праздничным дням, дням воинской Славы России, памятным датам России, установленным федеральным законодательством, а также при проведении областных и муниципальных праздников; совершение богослужений, других религиозных обрядов и церемоний в рамках канонических требований соответствующих конфессий; действия, связанные с проведением культурно-массовых и спортивных мероприятий, организованных или согласованных органами государственной власти или органами местного самоуправления. Так как штрафы установлены на уровне Тверской области, то и получить их можно в любом городе этого региона – в Твери, Ржеве, Удомле, Кимрах, Вышнем Волочке и т.д. Законодательство о тишине в России Были попытки принять общероссийской закон о тишине, но Госдума РФ сразу отклоняет подобные проекты, оставляя это на усмотрение региональных властей. Поэтому нет смысла искать «общероссийский закон о тишине» – его попросту не существует. На всей территории России действует Кодекс РФ об административных правонарушениях. Там есть наказание за мелкое хулиганство (статья 20.1 КоАП РФ). Наказание – штраф от 500 до 1 000 рублей или административный арест до 15 суток. Таким хулиганством будет считаться нарушение общественного порядка, выражающее явное неуважение к обществу, сопровождающееся нецензурной бранью в общественных местах, оскорбительным приставанием к гражданам, повреждением имущества. Если этих признаков нет, то наказать по этой статье не получится. Санитарные требования к шуму в многоквартирном доме В России также действует Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Он закрепляет, что жилые помещения по уровням шума, вибрации должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям (ст. 23). Эти требования можно посмотреть в СанПиН 2.1.3684 – 21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий». СанПиН отсылает читателя к гигиеническим нормативам и закрепляет, что в период с 7.00 до 23.00 часов в жилых помещениях допустимо превышение гигиенических нормативов уровней шума на 5 дБ. При проверке уровней шума в жилых помещениях рекомендуется принимать гигиенические нормативы, приведенные в пунктах 100, 104 СанПиН 2.1.3685 – 21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» (п. 83 МР 2.1.0246 – 21. 2.1. Коммунальная гигиена). Ниже приводим эти нормативы для источников постоянного и непостоянного шума. Требования к тишине для источников постоянного шума Требования к тишине для источников непостоянного шума Допустимые уровни шума следует принимать на 5 дБ (дБА) ниже значений, указанных в таблице, от оборудования систем вентиляции, кондиционирования воздуха, холодоснабжения, к шуму оборудования (системы отопления, водоснабжения, оборудование насосное, холодильное, лифтовое), обслуживающего здание и встроено-пристроенные помещения. Ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений предусмотрена статьей 6.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Штраф для граждан – от 500 до 1000 рублей; для должностных лиц – от 1000 до 2000 рублей; для юридических лиц – от 10 000 до 20 000 рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток. С судебная практика о шуме в многоквартирном доме по вопросам: Шумят люди и звери: ➜Компенсация морального вреда за нарушение тишины и покоя граждан ➜Скамейка под окном: убрать нельзя оставить ➜Конфликт соседей по МКД из-за слишком шумной собаки ➜Собственник не смог взыскать компенсацию морального вреда за лай собаки в соседской квартире ➜Можно ли обязать соседей улучшить звукоизоляцию в квартире ➜Нарушение тишины соседями в ночное время Шумит общедомовое имущество, оборудование: ➜Суд обязал УК снизить уровень шума от теплового пункта в подвале МКД ➜Собственник обратился в суд из-за слишком шумной работы котельной ➜Претензии Роспотребнадзора из-за шума от теплового пункта ➜Очень шумный лифт Шум от работы нежилых помещений: ➜Детский центр в многоквартирном доме закрыли из-за превышения уровня шума ➜Собственник попытался запретить деятельность музыкальной школы в МКД ➜Можно ли выселить частный детский сад из многоквартирного дома, Вы можете ознакомиться ссылке по адресу:https://gkhnews.ru/1484626-tishina-v-mnogokvartirnom-dome-vremya-tishiny-i-shtrafy-za-narusheniya-po-zakonu-tverskoj-oblasti/

17 апреля 2025 г.
	Естественное освещение мест общего пользования в МКД (устройство, требования). ✍ МКД № 20 по Ленинградскому шоссе
Отвечает https://gkhnews.ru/1502523-estestvennoe-osveshhenie-mop/
	Свет является естественным условием нашего существования. Естественное освещение жилых и нежилых помещений, мест общего пользования в МКД осуществляется через светопрозрачные заполнения оконных блоков, обвязок световых фонарей, несущих рамных конструкций витражей. В соответствии с ГОСТ 23166 – 2024: «оконный блок ‒ это изделие, устанавливаемое в проем наружной стены и предназначенное для естественного освещения, а также для вентиляции помещения, его защиты от внешних климатических и других воздействий. Оконный блок является составным элементом окна (оконной конструкции) и в общем случае состоит из следующих сборочных единиц: рамы, створок, подставочного профиля, светопрозрачного заполнения, фурнитуры. Может быть оснащен рядом дополнительных функциональных элементов». Обычное стекло относится к материалам, обладающим направленным светопропусканием (т.е. является прозрачным). В советское время при проектировании пользовались т.н. геометрическими нормами освещенности, которые устанавливали отношение площади световых проемов к площади пола помещения (с учетом климатического района строительства). Естественное или искусственное освещение Искусственное освещение, обладая некоторыми преимуществами перед естественным освещением (независимость от погодных условий, возможность регулировки, постоянство освещения), тем не менее не идентично ему, но дополняет его. Даже если речь идет о коридоре или лестничной клетке. Как справедливо отмечают Гусев Н. М., Макаревич В. Г. в книге «Световая архитектура»: искусственное освещение оказывается тесно связанным с естественным освещением психологически: «первопричиной эмоционального воздействия, создаваемого искусственным освещением, является наша реакция на природное освещение… Мы привыкли к яркости неба и природным контрастам, к чередованию солнечных и пасмурных дней в году. Природное освещение радует глаз». Кроме того, человеку важно постоянно ощущать связь с внешним миром. Человек намного комфортнее чувствует себя, находясь в комнате с окнами, чем без них, то же можно сказать про коридор и лестничную клетку; электрический свет утомляет (особенно это ощутимо в северных широтах). Как реализуется естественное освещение Естественное освещение лестничных клеток, коридоров реализуется посредством систем бокового или комбинированного (бокового и верхнего) освещения. В соответствии с положениями МДС 31 – 8.2002 лестничные клетки относятся к разряду «З» зрительных работ: общая ориентировка в пространстве интерьера и зонах передвижения при большом и малом скоплении людей. Как отмечают авторы Гусев Н. М., Климов П. П. в книге «Строительная физика»: «Освещенность естественным светом поверхностей в каждый данный момент определяется астрономическими и геофизическими факторами. Астрономическим фактором является положение солнца на небе для данного пункта. Важнейшими геофизическими факторами, определяющими освещенность при естественном свете, являются количество и характер облаков, прозрачность и рассеивающая способность воздуха и состояние земного покрова. Так, освещенность в полдень ясного дня на открытом месте может превосходить 100 000 лк, в то время как в момент захода солнца в пасмурный день она может равняться нескольким люксам». Освещенность лунным светом составляет всего 0,2 лк. Таким образом, естественный (дневной) свет – это свет, создаваемый солнечным и небесным излучением (диффузным светом небосвода). Вышеупомянутые авторы, Гусев Н. М., Климов П. П., отмечают: «Диффузное естественное освещение создается многократным отражением солнечных лучей от взвешенных в атмосфере частиц воды, пыли и т.п. На величину диффузной освещенности большое влияние оказывают характер и степень облачности. Тонкая сплошная пелена перистых облаков заметно повышает общую яркость неба, а, следовательно, и освещенность; наиболее темными являются грозовые облака, обладающие очень малой яркостью. Снеговой покров увеличивает суммарную освещенность на 2 – 8%, рассеянную при ясном небе на 10 – 25%, а при сплошной облачности на 100%». Световой климат В соответствии с СП 52.13330.2016 «световой климат ‒ совокупность условий естественного освещения в той или иной местности (освещенность и количество освещения на горизонтальной и различно ориентированных по сторонам горизонта вертикальных поверхностях, создаваемых рассеянным светом неба и прямым светом солнца, продолжительность солнечного сияния и альбедо (коэффициент отражения) подстилающей поверхности) за период более десяти лет». Очевидно, что продолжительность солнечного сияния в разных регионах РФ будет неодинакова. По результатам многолетних климатических наблюдений на метеорологических станциях составлены карты климатических атласов, определены границы поясов светового климата. Границы светового климата проведены на основании количественного критерия, т.е. в час в среднем за время использования естественного (природного) освещения. Отдельно, в таблицы, сведены группы административных районов по ресурсам светового климата, коэффициенты светового климата, необходимые для проведения расчетов. Инсоляция Еще один важный фактор формирования климата (и микроклимата внутри МКД) – это инсоляция, т.е. облучение прямыми солнечными лучами поверхностей и пространства. Инсоляция оказывает положительное психоэмоциональное и биологическое воздействие: ощущение солнечности, связь с внешним миром, естественное динамичное распределение яркости, света и тени; бактерицидные (санирующие) свойства солнечных лучей (особенно ультрафиолетовое излучение ‒ с длиной волны 315 – 400 нм, 280 – 315 нм), общеоздоровительный эффект. Коль скоро коридорами и лестничными клетками пользуются ежедневно жители МКД и их гости, совершенно очевидна актуальность санирующего свойства инсоляции. Требования к освещению Много МКД, построенных в советское и постсоветское время по действовавшим тогда нормам проектирования, находятся в эксплуатации и по сей день. Какие-то нормы проектирования со временем изменились незначительно и лишь получили новые наименования, какие-то были отменены. Необходимость освещения лестничных клеток, коридоров естественным светом была ранее отражена в нормах проектирования. И, чаще всего, данные требования были отражены в разделе «противопожарные требования». Затем переместились в раздел «обеспечение санитарно-эпидемиологических требований». Эволюцию требований к естественному освещению мест общего пользования, к коим относятся лестничные клетки в МКД, можно проследить по текстам СНиП, СП. Так в СНиП II‑Л.1 – 62 было сказано, что «основные лестничные клетки должны иметь естественное освещение через окна в наружных стенах. Запасные лестницы допускается проектировать без естественного освещения». В заменившем его СНиП II‑Л.1 – 71 появились некоторые изменения: «лестничные клетки следует проектировать, как правило, с естественным освещением через окна в наружных стенах. В зданиях до 5 этажей лестничные клетки допускается освещать через световые фонари в покрытиях». В СНиП 2.08.01 – 89 чуть больше конкретики: «Лестничные клетки должны быть освещены через окна в наружных стенах каждого этажа, кроме случаев, указанных в п. 6.39* СНиП 21 – 01-97*. Проветривание лестничной клетки должно быть обеспечено через открывающиеся остекленные проемы площадью открывания на каждом этаже не менее 1,2 м²». В СНиП 31-01-2003 появилась конкретика про освещение коридоров (здания коридорного типа): «При освещении через световые проемы в наружных стенах общих коридоров их длина не должна превышать: при наличии светового проема в одном торце — 24 м, в двух торцах — 48 м. При большей длине коридоров необходимо предусматривать дополнительно естественное освещение через световые карманы. Расстояние между двумя световыми карманами должно быть не более 24 м, а между световым карманом и световым проемом в торце коридора — не более 30 м. Ширина светового кармана, которым может служить лестничная клетка, должна быть не менее 1,5 м. Через один световой карман допускается освещать коридоры длиной до 12 м, расположенные по обе его стороны». В ныне действующем СП 54.13330.2022 остались те же требованиям к световым карманам и указано: «Естественное освещение не нормируется: - для вспомогательных помещений квартир (кроме кухонь и кухонь-столовых); - для помещений общего пользования. Освещенность в местах входов в многоквартирное жилое здание должна быть не менее 6 лк для горизонтальных поверхностей и не менее 10 лк для вертикальных (на высоту от пола до 2 м) поверхностей». В соответствии с положениями СаНПиН 2.1.3684 – 21 «Уровни искусственного и естественного освещения и инсоляции в многоквартирных жилых домах, индивидуальных жилых домах, общежитиях и центрах временного размещения должны соответствовать гигиеническим нормативам». В соответствии с положениями СаНПиН 1.2.3685 – 21 «Гигиенические нормативы освещения распространяются на помещения жилых и общественных зданий, которые не содержат рабочих мест. При наличии в помещении рабочих мест оценка параметров световой среды проводится в соответствии с гигиеническими нормативами физических факторов на рабочих местах». Явно прослеживается уход от конкретики и переход к обобщению. А также отказ от обязательных к исполнению норм и стандартов, что подтверждает Приказ Росстандарта от 02.04.2020 № 687 «Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

17 апреля 2025 г.
	Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам предыдущего владельца? ✍ МКД №16 по Калининскому шоссе
Отвечает https://vk.com/wall-186826118_12905
	Вправе ли УК (ТСЖ, РСО) присылать новому собственнику квартиры платежные документы с задолженностью предыдущего собственника? Что предпринять, чтобы этой задолженности не было на лицевом счете и в квитанциях? А если дело дошло до суда – что требовать: обязать сделать перерасчет, исключить задолженность или открыть новый лицевой счет без долгов? ❓Почему в квитанции за ЖКУ долги бывшего собственника Собственник квартиры обязан вносить плату за ЖКУ с момента государственной регистрации права собственности на нее (п. 5 ч. 2 ст. 153, ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Обязательства предыдущего собственника по оплате ЖКУ могут быть переведены на нового собственника лишь посредством перевода долга. Такая сделка не может быть совершена без согласия нового собственника (п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ). Значит, если в договоре купли-продажи или дарения квартиры нет условия о том, что объект недвижимости передается с имеющимися долгами по оплате ЖКУ, то новый собственник и не должен их оплачивать (за исключением взносов на капремонт). Это касается даже того случая, когда на момент подписания акта приема-передачи квартиры имеется задолженность по квартплате, о которой покупателю известно (определения Первого КСОЮ № 88 – 23501/2024, № 88 – 1307/2024, № 88 – 3120/2024, решение Новоорского районного суда Оренбургской области по делу № 2 – 26/2020). А вот выставление задолженности предыдущего собственника по взносам на капремонт новому собственнику квартиры правомерно (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, исключение – бывшие государственные или муниципальные помещения). При этом погашенные долги по взносам на капремонт могут быть взысканы новым собственником со «старого» в порядке регресса (определение Третьего КСОЮ № 88 – 1371/2023, решение Ленинского районного суда г. Оренбург по делу № 2 – 3829/2023). ????Проблема в том, что расчетные центры (платежные агенты) привязывают финансово-лицевой счет (ФЛС) к квартире, а не собственнику. Собственник меняется – ФЛС остается тот же. В нем может так и «висеть» задолженность бывшего собственника, на которую некоторые УК (ТСЖ, РСО) продолжают начислять пени. С точки зрения закона к новому собственнику эта задолженность и пени не относятся, но заставляют нервничать нового владельца лицевого счета. Малоприятно, если твоя квартира с чужой задолженностью «красуется» в списке должников на стенде в подъезде, и соседи считают тебя злостным неплательщиком. К тому же бывают и такие случаи, когда по ошибке или юридической неграмотности коммунальщики угрожают квартире с долгами предыдущего собственника отключением коммунальных услуг и даже обращаются в суд за вынесением судебных приказов о взыскании задолженности. Что будет, если попросить УК (ТСЖ, РСО) открыть новый лицевой счет без долгов Новому собственнику квартиры обязательно нужно обратиться в УК (ТСЖ, РСО) с заявлением об открытии нового лицевого счета, без «старых» долгов (❤прикрепляем образец заявления к посту). Но далеко не всегда УК (ТСЖ, РСО) соглашаются открыть новому собственнику новый лицевой счет. Все дело в том, что в действующем законодательстве вообще нет понятия «финансово-лицевой счет» или «лицевой счет» применительно к ЖКУ. Соответственно, нет и установленной законом обязанности УК (ТСЖ, РСО) заводить новый лицевой счет при смене собственника. Этот вопрос регулируется только внутренним регламентом УК (ТСЖ, РСО). ❓Можно ли добиться открытия нового лицевого счета без долгов через суд Можно, но есть нюансы. Если просить суд обязать УК (ТСЖ, РСО) просто открыть новый лицевой счет без задолженности предыдущего собственника, то в иске может быть отказано. Все дело в том, что финансово-лицевой счет на квартиру и платежка на оплату ЖКУ – это разные вещи. ФЛС – это учетный регистр, в котором накапливается информация о квартире (адрес, характеристики помещения, степень благоустройства, сведения о собственниках, проживающих лицах, настоящих и бывших владельцах ФЛС, применяемых тарифах, нормативах, льготах, история начислений и оплат и пр.). ФЛС открывается на квартиру, а не на конкретного гражданина. Закон не требует открытия нового лицевого счета при смене собственника квартиры (хотя и не запрещает). Ну указаны в нем долги бывшего собственника – и что с того? Это же не квитанция на оплату. Если нового собственника никто не принуждает оплачивать эти долги и не направляет поступающие от него платежи в погашение этих долгов, то и права его формально не нарушаются. ????Такая позиция содержится, например, в определениях Второго КСОЮ № 88 – 28844/2023, Девятого КСОЮ № 88 – 4372/2021, Ленинградского областного суда по делу № 33 – 2196/2022, ВС Республики Башкортостан по делу № 33 – 11996/2020, Саратовского областного суда по делу № 33 – 10524/2023, Московского областного суда по делу № 33 – 42425/2023, решениях Новоорского районного суда Оренбургской области по делу № 2 – 26/2020, Рузского районного суда Московской области по делу № 2 – 1766/2023, Мытищинского городского суда Московской области по делу № 2 – 6336/2023, Индустриального районного суда г. Хабаровск по делу № 2 – 466/2023, Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород по делу № 2 – 4205/2025, Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2 – 3550/2023. Поэтому нужно заявлять суду сразу несколько исковых требований (госпошлиной иски о защите прав потребителей не облагаются): - Обязать УК (ТСЖ, РСО) открыть новый лицевой счет без указания в нем задолженности предыдущего собственника квартиры. - Обязать УК (ТСЖ, РСО) исключить недостоверные сведения о размере задолженности в платежных документах. ☝Даже если суд откажет в удовлетворении требования об открытии нового лицевого счета, то в исключении из платежки недостоверных сведений вряд ли откажет. Ссылаться в иске нужно на следующее. В платежном документе на оплату ЖКУ указывается, в числе прочего, задолженность потребителя перед исполнителем за предыдущие расчетные периоды (п. 69 Правил № 354). Ни Правилами № 354, ни примерной формой платежного документа, утвержденной Приказом Минстроя России от 26.01.2018 № 43/пр, не предусмотрено указание в квитанции на оплату ЖКУ задолженности прежнего собственника. Соответственно, указание этой задолженности нарушает права нового собственника, поскольку он не получает достоверной информации о предоставляемых именно ему услугах и размере задолженности по ним. ????Такая позиция содержится, например, в определениях Первого КСОЮ по делу № 88 – 31942/2023, Московского областного суда по делу № 33 – 44468/2023, ВС Карачаево-Черкесской Республики по делу № 33 – 834/2023, Девятого КСОЮ по делу № 88 – 5364/2023, Третьего КСОЮ № 88 – 13969/2021, Свердловского областного суда по делу № 33 – 9467/2023, по делу № 33 – 16596/2018, Седьмого КСОЮ по делу № 88 – 2814/2021, решениях Кисловодского городского суда Ставропольского края по делу № 2 – 3078/2023, Ново-Савиновского районного суда г. Казань Республики Татарстан по делу № 2 – 4697/2023, Ленинского районного суда г. Владивосток по делу № 2 – 1985/2023, Октябрьского районного суда г. Мурманска по делу № 2 – 2953/2023. ✒Приведем пример того, как переформулирование исковых требований позволило собственнице избавиться от долгов прежнего собственника в квитанциях. Изначально П. подала в суд иск о: - признании незаконными действий УК по отказу в открытии нового лицевого счета; - возложении на УК обязанности открыть новый лицевой счет, с нулевой начальной задолженностью с даты приобретения П. квартиры. В удовлетворении этих требований суд отказал. Тогда П. подала новый иск, в котором просила исключить недостоверные сведения о размере задолженности в платежных документах, и суд удовлетворил этот иск (решение Ленинского районного суда г. Владивосток по делу № 2 – 1985/2023). ❇ Моральный вред за указание в квитанции долгов прежнего собственника Собственник может просить суд не только исключить недостоверные сведения о размере задолженности в выставляемых платежных документах, но и компенсировать ему моральный вред, а также оплатить потребительский штраф – 50% от присужденной суммы (ст. 155 Правил № 354, п. 6 ст. 13, ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Моральный вред по таким делам оценивается в разные суммы. Все зависит от того, как долго УК (ТСЖ, РСО) отказывались аннулировать задолженность прежнего собственника и какие страдания причинили этим новому собственнику. Поэтому, требуя компенсацию морального вреда, следует указывать конкретные факты: игнорирование многократных обращений собственника по поводу отражения в лицевом счете и квитанциях долгов прежнего собственника, моральное давление на нового собственника, требования УК (ТСЖ, РСО) об оплате чужих долгов, начисление пени, угрозы отключения коммунальных услуг, включение квартиры в списки должников и пр. ✒Так, в определении Третьего КСОЮ № 88 – 16087/2024 моральный вред за выставление квитанций с долгами прежнего собственника квартиры оценен в 2000 рублей, и еще 1000 рублей составил потребительский штраф. В определении Свердловского областного суда по делу № 33 – 17552/2023 моральный вред оценен в 10000 рублей, а штраф, соответственно, составил 5000 рублей. В решении Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга по делу № 2 – 1505/2023 моральный вред оценен в 30000 рублей (от потребительского штрафа истица отказалась). В этом случае собственница два года просила УК аннулировать задолженность предыдущего собственника. Но управляющая организация сделала это только после подачи судебного иска.

17 апреля 2025 г.
	Что делать, если пропущен срок поверки счетчиков воды? ✍ МКД № 20 по Ленинградскому шоссе
Отвечает https://vk.com/wall-186826118_12885
	Разберем: Кто отвечает за своевременную поверку счетчиков? Каковы последствия пропуска срока их поверки? Выгодна ли поверка счетчиков для потребителя? Должны ли УК (ТСЖ, РСО) делать потребителю перерасчет платы по показаниям счетчика с момента истечения межповерочного интервала до проведения его поверки? Можно ли взыскать с УК (ТСЖ, РСО) компенсацию морального вреда и штраф за отказ в перерасчете платы за воду? ✅ Поверка счетчиков Счетчики горячей и холодной воды – это собственность и зона ответственности собственника помещения МКД. Именно он обеспечивает их установку, ввод в эксплуатацию, сохранность, поверку и замену (п. 80, 81 Правил № 354). В паспорте на новый водяной счетчик всегда стоит клеймо о первичной поверке завода-изготовителя, указаны дата поверки и межповерочный интервал (как правило, 6 лет). При вводе счетчика в эксплуатацию эти сведения вносятся в лицевой счет квартиры (нежилого помещения) и до момента истечения межповерочного интервала показания счетчика принимаются к расчету. Обычно сроки поверки счетчиков отражаются в квитанциях за ЖКУ. Дополнительно уведомлять собственника об истечении межповерочного интервала счетчика УК (ТСЖ) не обязаны. Если собственник «прошляпил» поверку, то винить в этом может только себя. ❗Последствия пропуска срока поверки счетчиков Истечение срока поверки счетчика приравнивается к его выходу из строя (пп. «д» п. 81 (12) Правил № 354). Показания счетчика с истекшим сроком поверки автоматически считаются недостоверными и к расчету не принимаются (п. 2, 17 ст. 2, п. 1 ст. 5, ст. 9, п. 1 ст. 13 Федерального закона от 26 июня 2008 г. № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений»). С даты истечения срока поверки счетчика первые 3 месяца (если это квартира) или 2 месяца (если это нежилое помещение) плата за воду выставляется исходя из среднемесячного объема потребления воды за предыдущие полгода. Если ИПУ проработал менее полгода – то за фактическое время работы, но не менее 3 месяцев (пп. «а» п. 59 Правил № 354). ✔Например, если в июле вышел срок поверки счетчика, расход по которому за январь – июнь составил 39 м3, то среднемесячный объем потребления для исчисления платы за воду составит 6,5 м3 (39/6,5). То есть, 3 месяца подряд квартире и 2 месяца нежилому помещению будет выставляться объем потребления 6,5 м3. Если по прошествии этих месяцев счетчик так и не прошел поверку, то объем потребленной квартирой воды определяется путем умножения количества постоянно и временно проживающих в ней граждан на норматив потребления воды и повышающий коэффициент 1,5, а в нежилом помещении – путем умножения площади помещения на норматив потребления воды в целях содержания общего имущества в МКД и повышающий коэффициент 1,5 (п. 42, 43, 60 Правил № 354). Такой же порядок расчета платы применяется если до момента истечения срока поверки счетчик проработал менее 3 месяцев. ❓Делается ли перерасчет после поверки счетчика Перерасчет производится, но при условии, что поверка счетчика произведена лицензированной организацией без его демонтажа и нарушения пломб либо о снятии счетчика для поверки собственник заблаговременно уведомлял УК (ТСЖ, РСО) (пп. «д» п. 34 Правил № 354). Но зачастую УК (ТСЖ) отказывают в перерасчете платы за воду по показаниям прибора учета за период с момента истечения межповерочного интервала до проведения его поверки, ссылаясь на то, что такой перерасчет не предусмотрен Правилами № 354. При этом показания, отраженные поверителем в свидетельстве о поверке, принимаются как начальные для дальнейших расчетов платы за воду. Этот подход неверный, и вот почему. Согласно правовой позиции, изложенной в п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020), утвержденном Президиумом ВС РФ 25.11.2020, потребитель, пропустивший срок поверки, не лишен возможности представить доказательства, опровергающие пороки учета и необходимость исчисления объема полученного ресурса расчетным способом, поскольку последующее признание прибора учета соответствующим метрологическим требованиям подтверждает достоверность отображаемых им учетных данных на весь период после окончания срока поверки. Аналогичные по смыслу разъяснения приведены в п. 10 Обзора судебной практики по спорам об оплате неучтенного потребления воды, тепловой и электрической энергии, поставленной по присоединенной сети, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.12.2021. УК (ТСЖ, РСО) обязаны проводить проверки наличия счетчиков и сличать их фактические показания с теми, что передавал потребитель. Периодичность таких проверок – не чаще 1 раза в 3 месяца и не реже 1 раза в год (пп. «г» п. 32, п. 82, 83 Правил № 354). Если в ходе проверки обнаруживаются расхождения в показаниях счетчика, то потребителю делается перерасчет. При этом суммы переплаты должны быть зачтены при оплате будущих расчетных периодов (п. 61 Правил № 354). Таким образом, сама по себе правомерность начисления платы за коммунальные услуги в соответствии с п. 59, 60 Правил № 354 не свидетельствует о невозможности осуществления ее перерасчета на основании положений п. 61 Правил № 354 при подтверждении работоспособности счетчика в дальнейшем (определения ВС РФ от 26.11.2024 № 78-КГ24 – 39-К3, Третьего КСОЮ по делам № 88 – 3176/2025 и № 88 – 10097/2024, Второго КСОЮ по делу № 88 – 31515/2024, Девятого КСОЮ по делу № 88 – 11271/2024, Седьмого КСОЮ по делу № 88 – 22284/2024). ✅ Чтобы добиться перерасчета платы за воду по показаниям поверенного счетчика, можно направить в УК (ТСЖ, РСО) заявление (образец прикреплен к посту). ❓Выгодна ли поверка счетчика для потребителя В большинстве случаев – да. Фактическое потребление воды обычно меньше, чем нормативы. Поэтому перерасчет по поверенному счетчику уменьшает плату за коммунальные услуги. Но бывают и исключения. Может оказаться, что расход воды по счетчику выше расхода по нормативам потребления. А значит, потребителю доначислят плату за воду по тем показаниям, которые зафиксированы в свидетельстве о поверке. ✔Так, у собственника квартиры в Самаре в 2016 году истек срок поверки счетчиков ГВС и ХВС. Около 7 лет ТСЖ начисляло ему плату по нормативам потребления. В 2023 году потребитель сделал поверку счетчиков, передал свидетельства о поверке в ТСЖ и ему доначислили более 53 тыс. р. за ГВС и более 38 тыс. р. за ХВС. Собственник настаивал, что это незаконно, и показания счетчиков на дату их поверки – это начальные показания для дальнейших расчетов за воду. Кроме того, он считал, что ТСЖ пропустило срок исковой давности, поскольку срок поверки счетчиков вышел еще в 2016 году. Однако, суды трех инстанций подтвердили: доначисления правомерны, а срок исковой давности (3 года) не пропущен, так как он исчисляется с момента получения ТСЖ свидетельств о поверке, ведь именно тогда ТСЖ узнало о превышении фактически потребленного объема воды над расчетным (определение Шестого КСОЮ по делу № 88 – 24871/2024). ❓Что можно взыскать за отказ в перерасчете по показаниям счетчика 1⃣ Во-первых, компенсацию морального вреда. Если счетчик прошел поверку (пусть и со значительным опозданием), но УК (ТСЖ, РСО) упираются и не делают перерасчет платы за воду по его показаниям, то можно в судебном порядке просить не только обязать УК (ТСЖ, РСО) сделать перерасчет, но и компенсировать моральный вред (ст. 155 Правил № 354, ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Моральный вред за указанные нарушения прав потребителя суды обычно оценивают в скромные суммы – в пределах 3000 р. 2⃣ Во-вторых, потребительский штраф. Если УК (ТСЖ, РСО) проигнорировали заявление потребителя произвести перерасчет платы за воду по показаниям поверенного счетчика или отказали в нем, то потребитель может потребовать в суде взыскать в его пользу штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей). В данном случае штраф 50% рассчитывается от присужденной суммы компенсации морального вреда. Сумма перерасчета платы за воду не включается в базу для расчета этого штрафа, поскольку на УК (ТСЖ, РСО) возлагается обязанность сделать перерасчет и зачесть в счет будущих платежей за ЖКУ, а не выплатить потребителю сумму переплаты. ℹ Некоторые суды взыскивают с УК (ТСЖ, РСО), отказавших в добровольном перерасчете платы по показаниям ИПУ, так называемый штраф «за обсчет» (ч. 6 ст. 157 ЖК РФ, п. 155(1), 155 (2) Правил № 354). Например, Волгоградский областной суд (определение по делу № 33 – 7846/2024) возложил на Водоканал обязанность произвести перерасчет платы за ХВС и водоотведение на 48 тыс. р. и взыскал штраф по ч. 6 ст. 157 ЖК РФ от этой суммы – 24 тыс. р. Однако в определении Четвертого КСОЮ по делу № 88 – 16606/2024 разъяснено, что ч. 6 ст. 157 ЖК РФ в данном случае неприменима. Эта норма работает при нарушении порядка расчета платы. А данный порядок УК (ТСЖ, РСО) не нарушают. Ведь изначально начисления платы за воду (после истечения срока поверки счетчика) производятся верно и соответствуют положениям п. 59, 60 Правил № 354. Но в дальнейшем, получив сведения об успешной поверке счетчика, УК (ТСЖ, РСО) обязаны сделать перерасчет. Не сделали – значит, потребитель вправе взыскать штраф по п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей за неудовлетворение его требований в добровольном порядке.

24 марта 2025 г.
	Кто несет ответственность за тамбуры в подъезде, самовольно установленные жильцами?
Отвечает https://vk.com/wall-173671070_5328
	Ответ на этот вопрос дал Верховный суд РФ. Все началось с проверки жилинспекцией деятельности управляющей организации дома. Были обнаружены незаконно установленные тамбуры, которые не были одобрены общим собранием собственников (требуется 100%-ное согласие, т. к. уменьшается площадь общедомового имущества). По этому поводу в адрес УК вынесли предписание с требованием устранить нарушение. Но она обжаловала его — и Верховный суд РФ согласился с ее доводами: - закон обязывает привести помещение с незаконной перепланировкой в первоначальное состояние собственников (нанимателей) жилых помещений (ст. 29 ЖК РФ). Поэтому УК не может нести ответственность за тамбуры: требования о демонтаже нужно предъявлять к жильцам (№ 307-ЭС19-13837). Это значит, что в случае возникновения претензий к самовольно устроенному тамбуру собственникам квартир придется предстать перед судом в качестве ответчиков.

01 марта 2025 г.
	Кто должен отвечать перед соседями за причиненный им моральный вред: собственник квартиры или наниматели, которым он сдавал жилье? ✍ МКД №16 по Калининскому шоссе
Отвечает https://vk.com/wall-173671070_5558
	Кто должен отвечать перед соседями за причиненный им моральный вред: собственник квартиры или наниматели, которым он сдавал жилье? Гражданин потребовал в суде взыскать с собственника квартиры компенсацию морального вреда за то, что его квартиранты бросали окурки на его балкон, а табачный дым попадал в его квартиру, и вся его семья была вынуждена этим дышать. Однако суд решил, что собственник не обязан возмещать моральный вред за своих квартирантов, если его личной вины в нарушении прав истца на здоровье нет. Платить должны непосредственные виновники правонарушения (Первый КСОЮ, № 88-22464/ 2021). Такую практику можно считать уже устоявшейся. Тогда как материальный ущерб, причиненный соседям квартирантами, придется возмещать собственнику квартиры, поскольку он отвечает за ее содержание.

01 марта 2025 г.
	Объединение ванной комнаты с туалетом — один из самых популярных способов увеличить полезную площадь санузла.
Отвечает https://vk.com/wall-173671070_5562
	И при том многие не считают нужным тратить время на соблюдение каких-то формальностей в виде узаконивания перепланировки (а это именно она — п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). Значит, объединение санузла нужно легализовать (чтобы оно было отражено в техплане жилого помещения). Правила легализации могут быть определены либо региональным, либо муниципальным нормативным актом (например, ПП Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП). Штрафы за незаконную перепланировку жилых помещений пока не повысили (2 000 — 2 500 р.), но о планах их увеличить уже говорят. Обратите внимание, что узаконить перепланировку можно только при условии, что она не нарушает градостроительные, санитарные и противопожарные нормы, а также не приводит к ущемлению прав соседей (ст. 7.21 КоАП РФ).

01 марта 2025 г.
	Кому жаловаться на некачественную коммунальную услугу — в управляющую компанию (УК) или ресурсоснабжающую организацию (РСО)? ✍ МКД № 18В по Калининскому шоссе
Отвечает https://vk.com/wall-173671070_5531
	Вопрос оказался непростым и дошел до суда. Житель многоквартирного дома подал заявку в аварийную службу теплокомпании (РСО) по поводу отсутствия отопления, однако ему отказали в принятии, т.к. такие заявки «аварийка» не регистрирует. Он пожаловался в жилинспекцию — и там вынесли в адрес РСО предписание (обеспечить прием и регистрацию сообщений жильцов). РСО обжаловала его в суде, т. к. была уверена, что такие заявки должны принимать управляющие компании, а РСО отвечает за качество услуг до границ с внутренними инженерными системами дома. Но суд напомнил, что согласно пп. «к» п. 31 Правил № 354 исполнитель обязан вести учёт обращений собственников, результатов их рассмотрения, а также давать ответы на них. Поэтому независимо от того, в чьей ответственности находятся инженерные сети, принимать заявки должны и УК, и РСО (Восьмой ААС, № А81-11552/ 2023).

28 февраля 2025 г.
	Кошки в подвале МКД — бороться или соседствовать!!! ✍ МКД № 18В по Калининскому шоссе
Отвечает https://vk.com/wall-186826118_12352
	Кошки в подвале многоквартирного дома — проблема неочевидная, но достаточно острая. Милые пушистики способны разделить жильцов на два противоборствующих лагеря: одни будут усиленно подкармливать котиков и стелить им мягкие лежанки, другие — не менее усиленно гнать животин на все четыре стороны, заваливать жалобами управляющую организацию и городские службы. На стороне первых известные, но скромные аргументы: котикам холодно и голодно, а еще они крыс ловят. Вторые мотивируют свою позицию не менее предсказуемо: кошки громко мяукают, распространяют блох, глистов и различные инфекции, превращают подвал МКД в один большой туалет. Но что на этот счет говорит закон? Доступ животных в подвалы МКД Согласно п. 3.4.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170, организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечить в том числе защиту подвалов и технических подполий от проникновения животных — грызунов, кошек, собак. В соответствии с п. 3.4.7 тех же Правил № 170, на все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки — 0,5 см), защищающие здания от проникновения грызунов. Очевидно, что кошка тоже не пройдет. Однако постановление Правительства РФ от 23.11.2019 № 1498 внесло изменение в пп. «в» п. 11 Правил содержания общего имущества в МКД № 491. И теперь, если в подвале или техническом подполье есть продухи, один из них должен быть открыт в течение всего календарного года. Это необходимо для обеспечения температурно-влажностного режима в помещениях. О кошках в этом пункте Правил № 491 речь не идет. Позиция Минстроя о проживании кошек в подвале Минстрой в свежем письме № 5265-ДН/04 (письмо носит разъяснительный, не нормативно-правовой характер) указывает: Оборудование продухов, проемов, каналов и отверстий сетками или жалюзийными решетками не означает, что такие продухи, проемы, каналы и отверстия являются закрытыми. Размещение животных в подвалах МКД, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование и которые не предназначены для содержания животных, противоречат положениям Закона № 498-ФЗ («Об ответственном обращении с животными…»). Законом № 498-ФЗ не предусмотрена возможность определения в качестве владельцев приютов для животных собственников помещений в МКД. Положения жилищного законодательства, предусматривающие оборудование продухов, проемов, каналов и отверстий в подвалах МКД, не являющимися приютами для животных, сетками или жалюзийными решетками, не противоречат Закону № 498-ФЗ. Демонтаж сеток или жалюзийных решеток из продухов в подвале МКД сам по себе не приводит к признанию такого подвала МКД приютом для животных и не порождает возможность содержания животных в таком подвале без нарушения требований Закона № 498-ФЗ. Проживание кошек в подвале МКД с согласия собственников Если жильцы готовы соседствовать с кошками в подвале МКД, то могут принять соответствующее решение на общем собрании собственников. Однако здесь не все так просто. Недостаточно решить, что проживание безнадзорных кошек в подвале МКД допустимо. Необходимо назначить ответственных лиц, которые будут ухаживать за животными — кормить, прививать, стерилизовать, лечить, проводить профилактическую обработку от паразитов и различных инфекций, обеспечивать наличие и уборку лотков. Иначе санитарное состояние подвала оставит желать лучшего. Такой взгляд на проблему изложен в материале на сайте Администрации г. Санкт-Петербурга. Выселение кошек из подвалов МКД Какие варианты есть в случаях, когда безнадзорные кошки — нежелательные гости в подвале МКД? Только гуманные. В 2018 г. в России был принят Федеральный закон «Об ответственном обращении с животными» № 498-ФЗ, и за его нарушение предусмотрена административная, уголовная и иная ответственность (ст. 21 этого же закона). Поэтому никаких отрав и других жестоких методов борьбы с пушистиками! Доступные варианты: пристроить животных в добрые руки — самостоятельно или с помощью местных зоозащитных организаций и волонтеров, обратиться в городские службы с заявкой на отлов безнадзорных животных. Примеры из судебной практики на тему кошек в подвале МКД Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33 – 20850/2018 Собственник посчитал, что зря платит за обслуживание и санитарное содержание дома. По его мнению, циркуляция воздуха в доме не работает. Из подвала МКД, где живут кошки, исходит удушающий запах. В исковом заявлении в числе прочего просил: обязать ЖСК освободить подвальное помещение от животных (кошек); взыскать с ЖСК расходы на оплату не оказанных коммунальных услуг (обслуживание дома и санитарное содержание), компенсацию морального вреда — 50 000 рублей, «потребительский» штраф. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении исковых требований. На общем собрании собственники признали нахождение бездомных кошек в подвале дома допустимым; избрали жильцов, ответственных за содержание животных (вакцинацию, стерилизацию, чипирование, уборку мест обитания и др.). При этом на ЖСК не была возложена обязанность по контролю за исполнением принятого решения. В соответствии с положениями Правил № 170, все продухи технического подполья в МКД были закрыты сетками. Это подтвердили акты проверок ГЖИ Санкт-Петербурга. Факт обслуживания дома и санитарного содержания подтвердили акты сдачи-приемки оказанных услуг, в том числе с ООО «СЭС» и АО «Станция профилактической дезинфекции». Согласно результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы, в пробе почвы из подвала МКД не были обнаружены сальмонеллы, яйца и личинки гельминтов, цисты кишечных простейших, патогенных для человека. Уровень загрязнения почвы соответствовал категории «чистая» по степени эпидемической опасности. Суды пришли к выводу, что ЖСК не нарушил права собственника как потребителя. К тому же на момент рассмотрения дела подвал МКД был освобожден от кошек. Собственники забрали их к себе в квартиры. Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56 – 112328/2021 При осмотре многоквартирных домов ГЖИ Санкт-Петербурга обнаружила, что управляющая организация (УО) ненадлежащим образом содержит общедомовое имущество. Одним из нарушений стало то, что в соответствии с п. 3.4.1 Правил № 170 УО не обеспечила защиту подвала МКД от проникновения животных — в помещении были обнаружены безнадзорные кошки. ГЖИ привлекла управляющую организацию (УО) к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ — за нарушение лицензионных требований при управлении многоквартирным домом. В качестве наказания назначила штраф в размере 250 000 рублей. УО попыталась оспорить постановление ГЖИ в суде, однако смогла добиться только уменьшения размера штрафа до 125 000 рублей. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56 – 39171/2020 Ситуация аналогична той, что рассмотрена выше. УО ненадлежащим образом содержала общедомовое имущество, в том числе не обеспечивала защиту подвального помещения от проникновения животных (п. 3.4.1 Правил № 170). При осмотре дома ГЖИ Санкт-Петербурга обнаружила в подвале дома кошек. ГЖИ привлекла УО к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и назначила наказание в виде штрафа — 125 000 рублей. УО попыталась оспорить вынесенное постановление, но суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска. Определение Шестого КСОЮ по делу № 88 – 23146/2024 Любительница кошек из Ульяновска обратилась с иском к членам правления ТСН «Репино». Она хотела признать недействительным решение общего собрания, на котором было решено установить металлические решетки на все отверстия, ведущие в подвалы восьми МКД, входящих в состав ТСН. Такое решение было мотивировано ссылкой на обеспечение безопасности общего имущества, в том числе от проникновения грызунов и других бродячих животных, недопущение антисанитарии. Истец усмотрел в этом решении несоответствие Правилам содержания общего имущества № 491 об одном открытом продухе для проветривания подвала. Суд первой инстанции отказал в иске, апелляционный суд удовлетворил требования, а кассационная инстанция удовлетворила жалобу правления и снова отказала в иске. Суд первой, а за ним и суд кассационной инстанции указали, что закрытие продухов решетками соответствует закону, а держать один продух открытым типа для проветривания (а на самом деле для кошек) нарушает п. 3.4.1 и 3.4.7 Правил эксплуатации жилфонда № 170 (на все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки – 0,5 см), защищающие от проникновения грызунов). Это не противоречит Правилам содержания общего имущества №491, ведь открытость продуха нужна не для доступа животных в подвал, а для циркуляции воздуха, что вполне обеспечивается сетчатыми или жалюзийными ограждениями на продухах. Апелляционный суд, проявляя оригинальность, пришел к выводу: вопрос по установке металлических решеток уже урегулирован законодательно, не относится к компетенции общего собрания. Отменяя определение апелляционного суда, суд округа указал: — к компетенции общего собрания относится решение вопроса об определении перечня услуг и работ по управлению многоквартирным домом, целью которых является надлежащее содержание общего имущества, а также соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; — кроме того, вопрос об установке металлических решеток поставлен в связи с конфликтной ситуацией, сложившейся между собственниками ТСН. Также апелляционный суд не указал, какие существенные неблагоприятные последствия для истца повлекло принятое решение общего собрания. “Вопрос организации помощи животным, не имеющим владельцев, должен решаться истицей в ином порядке.”. Выводы УО должны поддерживать надлежащее санитарно-техническое состояние подвалов и технических подполий, обеспечивать их защиту от проникновения грызунов, кошек, собак. За несоблюдение этого требования УО можно привлечь к административной ответственности. Если собственники готовы соседствовать с кошками в МКД, то должны взять на себя ответственность за животных (кормление, лечение, уборка лотков и др.) и принять соответствующее решение на общем собрании собственников. Просто предоставить пушистикам «крышу над головой» — мало. Перед проведением собрания лучше узнать мнение своей ГЖИ: как она смотрит на то, что своим решением собственники признают проживание кошек в подвале МКД допустимым.

26 февраля 2025 г.
	Естественная вентиляция в многоквартирных домах: как она работает и что может пойти не так??? ✍ МКД № 42Г по Ленинградскому шоссе
Отвечает Ссылка: https://gkhnews.ru/1500560-kapriznaya-gravitaczionnaya-ventilyacziya/#left_panel_1
	В терминах СП 60.13330.2020 вентиляция – это обмен воздуха в помещениях для удаления избытков теплоты, влаги и вредных веществ с целью обеспечения допустимого микроклимата и качества воздуха в обслуживаемом помещении или рабочей зоне. Заранее стоит оговориться, что требования, приведенные в СП (и не только в данном) распространяются на проектирование соответствующих систем в строящихся, реконструируемых или капитально ремонтируемых зданиях. Об этом прямо говорится в главе 1 «Область применения». Следовательно, для стадии жизненного цикла объекта «эксплуатация» требования СП оказываются лишь справочной информацией в отличие от требований санитарных норм и правил. Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию зданий и помещений содержит СаНПиН 2.1.3684 – 21. В п.128 данного документа сказано: «Параметры микроклимата и качество атмосферного воздуха помещений должны соответствовать гигиеническим нормативам». П.128, таким образом, отсылает к СаНПиН 1.2.3685 – 21, который содержит гигиенические нормативы физических факторов в помещениях жилых и общественных зданий и на селитебных территориях. Оптимальные и допустимые нормы параметров микроклимата в обслуживаемой зоне (зоне обитания) помещений жилых зданий и общежитий приведены в таблице 5.27 СаНПиН 1.2.3685 – 21, оптимальные и допустимые перепады/изменения параметров микроклимата в различных точках обслуживаемой зоны (зоны обитания) приведены в таблице 5.29 СаНПиН 1.2.3685 – 21. В МКД советского периода постройки применялась естественная (гравитационная, с естественным побуждением) система вентиляции, т.е. без механического побуждения. Для нормальной работы естественной системы вентиляции необходим перепад давления, который, в свою очередь, зависит от разности плотности воздуха (в помещении и на улице). Расчетное гравитационное давление для систем естественной вытяжной вентиляции жилых зданий следовало определять для температуры наружного воздуха, равной 5°С (СНиП II‑Г.7 – 62). Эта же норма была и в СНиП II-33 – 75 с уточнением, что рассчитывается гравитационное давление, соответствующее разности весов воздуха при температуре внутреннего воздуха, нормируемой для холодного периода года, и температуре наружного воздуха, равной 5° С. Норма СНиП II-33 – 75 ныне сохранена в СП 60.13330.2020. Таким образом, поддержание необходимых параметров микроклимата в МКД обеспечивается за счет естественного воздухообмена. Температура воздуха в помещениях в зимний период зависит в том числе от работы системы отопления, а летом – от температуры наружного воздуха. Влажность воздуха в помещениях МКД с естественной вентиляцией круглый год зависит от естественного воздухообмена. За счет естественного воздухообмена происходит замена «отработанного» воздуха в помещениях МКД на свежий наружный. На содержание влаги в помещениях МКД оказывают влияние: влажность наружного воздуха, выделение влаги находящимися в помещениях людьми (комнатными растениями, особенно если их много), влагопоступления в процессе выполнения бытовых задач (приготовление пищи, стирка, сушка белья, влажная уборка, прием душа/ванны и др.). Соответственно, понизить влажность воздуха в помещениях до нормальной величины возможно правильным режимом вентиляции. Техническое состояние системы вентиляции, по определению, оказывает серьезное влияние на микроклимат в помещениях МКД. Сбои же в работе естественной вентиляции могут происходить по разным причинам. К примеру, попадание посторонних предметов и живых существ, как на фото ниже. Данная проблема устраняется довольно легко: извлечением посторонних предметов/существ и периодической прочисткой каналов. Кстати, голубь был благополучно извлечен из вентшахты и улетел. Но на практике есть и более серьезные проблемы, которые приводят к неприятным последствиям: установка герметичных оконных и дверных заполнений, самовольный монтаж вытяжных устройств с механическим побуждением в каналы естественной вентиляции. Пример. На фото ниже приведены последствия установки устройств в каналы естественной вытяжной вентиляции. Плюс современные герметичные окна и двери с контурным уплотнителем. Фактически трехкомнатная угловая квартира осталась без вентиляции. Особенно дальняя из трех комнат. МКД панельный. Замеры температуры воздуха, поверхностей стен (в т.ч. в углах), влажности воздуха были в норме. Вентиляция в рабочем состоянии (проверена тяга после освобождения отверстия вентканала на кухне). Дабы не быть голословными, процитируем работу «Строительная теплотехника ограждающих частей зданий» Фокина К. Ф.: «Если подвергнуть охлаждению поверхность какого-либо предмета, находящегося в воздухе данной влажности, то при падении температуры этой поверхности ниже точки росы соприкасающийся с ней воздух, охлаждаясь, будет конденсировать водяной пар на этой поверхности в виде мелких капель, образуя налет росы. Отсюда и название «точка росы», т.е. граница, с которой начинается конденсация влаги из воздуха…. Основной мерой против конденсации влаги на внутренней поверхности ограждения является снижение влажности воздуха в помещении, что может быть достигнуто усилением вентиляции его». Естественные процессы теплообмена в квартире затруднены вследствие полностью нарушенного воздухообмена в квартире, а также установки предметов мебели вплотную к наружным торцевым стеновым панелям, в углах: вследствие повышенной влажности воздуха и отсутствия притока теплого воздуха к наружным торцевым стеновым панелям, углам их температура понижается, образуется конденсат. Это подтверждают и результаты измерений. Так, при влажности воздуха в жилой комнате φ=50,4% и температуре t=22°С температура точки росы (т.е. полное насыщение воздуха водяным паром) tр = 11,3°С, т.е ниже зафиксированных температур на поверхностях стен и в углу. Однако отсутствие циркуляции воздуха в квартире в целом, в отдельной комнате, в частности, приводит к тому, что в объеме жилой комнаты, с учетом особенностей размещения предметов мебели, локально образуются зоны с микроклиматом, отличающимся от такового жилой комнаты в целом. Такие локальные зоны имеют место: в нижней трети по высоте помещения – в углах комнат площадью (где выполнено скашивание внутренних поверхностей угла) и вдоль торцевой стеновой панели, в районе угла, образованного наружной и внутренней стеновыми панелями: в пространстве, ограниченном стеной и предметом/предметами мебели, при отсутствии циркуляции воздуха и поступлении холодного воздуха с улицы при проветривании, происходит дополнительное локальное охлаждение поверхностей стен и угла ниже температуры точки росы, что и приводит к обильной конденсации влаги; в верхней трети по высоте помещения: в углах комнат (где выполнено скашивание внутренних поверхностей угла): по причине отсутствия циркуляции происходит скопление и застой теплого и влажного воздуха. Не исключается также некоторый сток тепла по плите перекрытия. Кто-то возразит, что все дело именно в том, что квартира угловая. В наружных углах действительно имеет место понижение температуры по причине неравенства площадей тепловосприятия и теплоотдачи (геометрия угла). Однако выполнено скашивание угла, как мера к повышению температуры на его внутренней поверхности. Можно отметить, что идеальный вариант – размещение в наружных углах стояков центрального отопления, что позволяет повысить температуру в углу почти на 6°С. В аналогичной квартире выше этажом окна на современные герметичные не заменены, отверстия вентканалов не закрыты и подобной проблемы с отсутствием воздухообмена нет. К недостаткам в описанной выше ситуации можно отнести наличие всего одного вытяжного канала естественной вентиляции на кухне с газоиспользующим оборудованием, в то время как необходимо наличие двух каналов; каналы внутри стеновых панелей не задействованы на этапе возведения здания (не раскрыты отверстия входов в каналы), либо изначально не запроектированы. Еще один пример. Тоже трехкомнатная угловая квартира в кирпичном МКД. В данном случае в кухне отсутствуют вентиляционные вытяжные отверстия: полностью закрыты под отделкой. «А зачем они нужны!?», ‒ вопрошали жители квартиры. И всего лишь одно отверстие со слабой тягой в совмещенном санузле (кладка оголовков вентшахт в неудовлетворительном состоянии). Итог ‒ практически повсеместно налет черной плесени: на обоях и под обоями (с отслоением последних от стен и разрушением штукатурного слоя), на пластиковой обвязке окон, откосах, подоконной доске; интенсивное выпадение конденсата и стекание его на подоконную доску. Внутри жилого помещения настолько влажный воздух, что тяжело дышать. С подобными описанным выше ситуациями могут столкнуться жители любых квартир, не только угловых или состоящих из нескольких комнат. Особенно ярко «симптомы» проявляются при значительных влагопоступлениях в помещениях (стирка, влажная уборка и т.п.) и в осенний период, когда перед включением отопления длительное время стояла дождливая погода. Имеет смысл сослаться на «Справочник монтажника. Том 1. Теоретические основы монтажа», авторы Миков В. Л., Куренкова А. Ю.: «Рассматривая устройство узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам, можно отметить, что в период 1950 – 1960гг. при использовании широких коробок, никакого конденсата на внутренних откосах не было (несмотря на простое заштукатуривание монтажного зазора со стороны помещения или закрытие его деревянным наличником). В период 1960 – 1995гг. коробка деревянных окон стала уже, однако устройство узла примыкания оконного блока осталось прежним: герметизация снаружи, конопатка со штукатуркой или наличником изнутри. При этом снова отсутствует конденсат на внутренних откосах, хотя изнутри монтажный шов не пароизолирован». Просто потому, что через плохие, дырявые окна в том числе осуществлялся тот самый естественный воздухообмен: поступление свежего наружного воздуха. Современные теплые и тихие, но герметичные конструкции это исключают. Логичен вопрос: какой же выход из сложившейся ситуации? «Безвыходных ситуаций не бывает», как говорил барон Мюнгхаузен. Можно предпринять следующие меры: вернуть приточно-вытяжную вентиляцию с естественным побуждением в исходное состояние в кухне и в санузле; провести прочистку и восстановление вентканалов при наличии слабой тяги, разрушении кирпичной кладки оголовков вентшахт; обеспечить постоянный приток воздуха в жилые комнаты посредством постоянного использования режима микропроветривания, а также ежедневного проветривания (откидывание/открывание створки) не менее двух раз в сутки (утром, вечером); обеспечить восстановление параметров микроклимата в квартире, воздухообмена и циркуляции посредством неполного закрывания межкомнатных дверей, а в дальних и угловых комнатах временно включать переносной вентилятор или тепловентилятор; провести очистку и обработку поверхности стен, обоев средствами, препятствующими развитию и росту плесени; не размещать предметы мебели вплотную к наружным торцевым стеновым панелям, углам, не закреплять на стенах ковры (исключение – внутренние межкомнатные стены). Также рассмотрим несколько случаев, когда гравитационная вентиляция плохо работает (слабая тяга) или возникает опрокидывание (обратная тяга) в силу естественных причин: сильный мороз: холодный воздух имеет высокую плотность (тяжелый) и не позволяет легкому теплому воздуху из помещения подниматься по вентканалу; сильная жара: в помещениях воздух оказывается менее нагретым по сравнению с воздухом снаружи, следовательно, более тяжелым и не может подняться по вентканалу; сильный ветер: значительное по величине давление ветра на уровне оголовка вентшахты не позволяет воздуху из помещения двигаться по вентканалу; а может и просто дуть из вентиляционного отверстия и даже выносить комочки пыли. Особенно это заметно на верхних этажах: последнем и предпоследнем. на последнем и предпоследнем этажах вентиляция работает хуже, т.к. воздух не успевает набрать достаточную скорость при движении по вертикали в канале. Для нормальной работы естественной вентиляции необходим перепад по высоте между вентиляционным отверстием и оголовком вентшахты порядка 5 м. Или хотя бы 2 м. И отдельно стоит отметить конструктивные особенности: теплые чердаки, служащие венткамерой, и объединение каналов на чердаке посредством горизонтальных коробов. Некоторые авторы, например, Вершинин А. А. и Вершинин С. А., отмечают, что в данном случае приходится по месту на чердаке увеличивать длину вентканалов последних этажей или выводить утепленные каналы-воздуховоды отдельно в общую вертикальную шахту, минуя короб. В книге Ивянского А. З. «Методика натурных испытаний воздухообмена жилых домов» тоже отражено непременное условие работы естественной вентиляции: «… во всех квартирах, обслуживаемых исследуемой вертикалью вытяжных каналов, в одной из комнат приоткрывают на 5 – 8 см створку окна, открывают двери между этой комнатой и кухней или санитарным помещением (в зависимости от того, для каких помещений определяют удаление воздуха)». Вывод: для обеспечения воздухообмена в МКД с естественной вентиляцией необходимо на постоянной основе обеспечить вытяжку (рабочие вытяжные каналы вентшахт) и приток (через неплотности оконных и дверных заполнений, стеновые клапаны – если таковые изначально были предусмотрены проектом на здание). Ссылка: https://gkhnews.ru/1500560-kapriznaya-gravitaczionnaya-ventilyacziya/#left_panel_1

19 февраля 2025 г.
	О выдаче УК собственнику актуального реестра собственников помещений МКД из-за "закрытия" ЕГРН.garant-pr.ru/news/unive... ✍ МКД №16 по Калининскому шоссе
Отвечает https://vk.com/wall-131591841_210325
	Суд отменил предписание органа ГЖН о выдаче собственнику актуального реестра собственников помещений МКД из-за "закрытия" ЕГРН Постановление Девятнадцатого ААС от 11 ноября 2024 г. N 19АП-4763/24 УК из Орла смогла отменить предписание органа ГЖН об устранении нарушений лицензионного требования, предусмотренного ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ. Нарушение выразилось в прямом отказе УК в выдаче собственнику реестра собственников помещения в целях проведения ОСС в МКД со следующим обоснованием: поскольку в силу ст. 36.3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" данные о собственниках объектов недвижимости Росреестр предоставляет третьим лицам только при наличии в ЕГРН соответствующей записи, внесенной по заявлению правообладателя (собственника), а собственники помещений в данном МКД с таким заявлением в Росреестр не обращалась, то передача их персональных данных без их согласия невозможна. Факт нарушения лицензионного требования подтвердился в ходе документарной проверки, проведенной органом ГЖН по жалобе собственника, поэтому УК и было выдано спорно предписание. Отметим, что ситуация довольно распространенная, и попытки оспорить такое предписание ранее неизменно проваливались (см., например, из "свежего" - постановления АС Уральского округа от 06.11.2024 N Ф09-6202/24, АС Волго-Вятского округа от 29.07.2024 N Ф01-4228/24, Первого ААС от 08.10.2024 N 01АП-4269/24, решения АС Тюменской области от 13.11.2024 по делу N А70-20240/2024, АС Кировской области от 23.09.2024 по делу N А28-4644/2024, см. также постановление Пятнадцатого ААС от 23.11.2024 N 15АП-15365/24, решение АС Владимирской области от 15.10.2024 по делу N А11-780/2024). Однако в данном случае суды двух инстанций, неожиданно, стали на сторону УК: - с 01.03.2023 вступили в силу отдельные положения Федерального закона от 14.07.2022 N 266-ФЗ, в соответствии с которыми в выписках из ЕГРН не указываются персональные данные собственников объектов недвижимости без их согласия; - в силу ст. 36.3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" данные о собственниках объектов недвижимости Росреестр предоставляет третьим лицам только при наличии в ЕГРН соответствующей записи, внесенной по заявлению правообладателя (собственника), а собственники помещений спорного МКД заявлений по форме, установленной приказом Росреестра от 19.08.2020 N П/0310, не подавали; - согласно правовой позиции Минстроя России (письмо от 25.01.2023 N 3275-МС/04), предоставление персональных данных правообладателя (лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости) о ФИО и дате рождения гражданина в составе выписки из ЕГРН, содержащей общедоступные сведения, предусмотрено только при наличии в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных правообладателя (лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости), внесенной по заявлению таких лиц (их представителей), а при отсутствии такой записи - только отдельным категориям лиц и нотариусу для цели совершения им нотариального действия, в частности удостоверения факта наличия сведений в ЕГРН о ФИО и дате рождения гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости (лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости), в том числе по обращениям лиц, чьи права и законные интересы были нарушены правообладателями объектов недвижимости; - при этом в данном письме не указано, что сведения в отношении физического лица могут быть представлены управляющей компании без согласия этого физического лица; - согласно пояснениям УК, достоверных данных о собственниках помещений МКД на дату поступления обращения у управляющей организации не имелось; - механизма актуализации сведений о собственниках помещений в МКД управляющей компанией законодательством не предусмотрено; - при таких обстоятельствах, учитывая, что предоставление недостоверных данных, хотя и в минимальном объеме, необходимом для проведения общего собрания собственников МКД, не будет способствовать обеспечению его созыва и кворума, исполнение оспариваемого предписания не приведет к восстановлению прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. https://vk.com/wall-131591841_210325

19 февраля 2025 г.
	За что могут оштрафовать собственников жилья? ✍ МКД № 20 по Ленинградскому шоссе
Отвечает Ссылка: https://www.garant.ru/article/source/3375/
	За что могут оштрафовать собственников жилья: типичные нарушения и актуальные санкции Статус собственника предполагает наличие не только прав на недвижимость, но и определенных обязанностей. Последние связаны с оплатой жилья и коммунальных услуг, обеспечением пожарной безопасности, соблюдением прав соседей и т. п. Невыполнение установленных требований может грозить владельцу квартиры или частного дома административными санкциями. Причем периодически законодатель пересматривает и их перечень, и их размер. Например, в этом году применяются повышенные штрафы за отдельные нарушения. Некоторые их параметры увеличились еще с прошлого года. Нарушения, штрафы за которые выросли Неуплата налогов с доходов от продажи недвижимости В России доходы от продажи жилья облагаются налогом. Раньше ставка НДФЛ для них была стабильна – 13%. Но летом 2024 года в Налоговый кодекс внесли поправки, изменившие подход к расчету такого налога. Теперь его размер зависит от суммы дохода. Это связано с введением пятиступенчатой прогрессивной шкалы налогообложения. Напомним, с начала года действуют следующие ставки НДФЛ: • 13% – для доходов до 2,4 млн руб. в год; • 15% – для части дохода, которая выше 2,4 млн руб., но меньше 5 млн руб.; • 18% – для доходов в пределах 5-20 млн руб.; • 20% – для доходов 20-50 млн руб.; • 22% – для доходов свыше 50 млн руб. за год (Федеральный закон от 12 июля 2024 г. № 176-ФЗ). Но к нетрудовым доходам, к которым в том числе относится и продажа недвижимости, будут применяться только два значения – 13 и 15%. Причем повышенные ставки коснутся не всего дохода, а лишь суммы, превышающей установленный лимит. Изменения могут повлиять и на размер штрафа, предусмотренного за неуплату налога с полученного от продажи жилья дохода. Бывшему владельцу недвижимости, решившему не делиться своей выручкой от ее продажи с государством, придется отдать 20% от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ). Если же будет доказано, что налогоплательщик совершил данное нарушение умышленно, штраф станет еще выше – 40% от суммы недоплаты (п. 3 ст. 122 НК РФ). Более того, на задолженность начислят пени в размере 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки. К слову, уклонение от уплаты налогов путем непредставления налоговой декларации или включения в нее ложных сведений, может грозить и уголовными санкциями. Но последние применяются, если преступление совершено в крупном (более 2,7 млн руб. в пределах трех финансовых лет подряд) или особо крупном (13,5 млн руб. за три финансовых года) размерах. В первом случае грозит штраф от 100 тыс. до 300 тыс. руб. или лишение свободы на срок до года, во втором – штраф в 200-500 тыс. руб., принудительные работы на срок до трех лет или лишение свободы на тот же период (ст. 198 НК РФ). Неоплата услуг ЖКХ Просрочка по оплате услуг управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций тоже обойдется дороже. Дело в том, что до 1 января 2025 года применялось постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 474, в соответствии с которым размер пени за указанное нарушение был ограничен 9,5% (именно такой размер ключевой ставки был установлен на момент принятия указанного постановления). Однако 31 декабря 2024 года срок действия данного акта истек, продлевать его кабмин не стал. Следовательно, начиная с 1 января 2025 года пени подлежат взысканию по общим правилам – то есть в размере действующей ключевой ставки (а она сейчас составляет 21%). Стоит отметить, что пени за просрочку оплаты коммунальных услуг взыскиваются в едином размере на всю сумму долга с учетом ключевой ставки на момент взыскания. Другими словами, ключевая ставка 21% должна применяться и к тем суммам, которые "набежали" за периоды, когда размер ее был меньше. Впрочем, еще есть надежда, что Правительство РФ вернет ограничение по взысканию пени в размере 9,5% ключевой ставки. Дело в том, что 3 февраля 2025 года подписан Федеральный закон № 6-ФЗ "О внесении изменений в статью 173 Жилищного кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ", которым, среди прочего, пролонгированы полномочия кабмина по установлению правил начисления пени за нарушения в сфере ЖКХ. Не исключено, что в ближайшее время может появиться новое постановление Правительства РФ об установлении сниженной ставки для расчета штрафных санкций за просрочку оплаты коммунальных услуг. Есть шанс, что будет сохранена прежняя ставка 9,5% либо определена иная, отличающаяся от текущей ключевой в меньшую сторону. КАК ПОСЧИТАТЬ ПЕНИ? За просрочку оплаты коммунальных услуг взимаются пени. В состав услуг ЖКХ в соответствии с п. 4 ст. 154 Жилищного кодекса могут входить: • вода (холодная и горячая), а также водоотведение; • электричество и тепло; • газ; • вывоз мусора; • топливо для печей • обращение с твердыми коммунальными отходами. Кроме того, может взиматься плата за: • капитальный ремонт; • услуги по домоуправлению; • содержание и текущий ремонт общего имущества в доме. Если не заплатить вовремя хотя бы за одну из перечисленных услуг, коммунальные службы будут вправе применить штрафные санкции. Из п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ следует, что пени начисляются не сразу, а только начиная с 31 дня после установленного срока оплаты. Обычно плата за коммунальные услуги вносится до 10 числа месяца, следующего за тем, в котором произошло потребление услуг. С 31 до 90-го дня пени начисляются в размере 1/300 ставки рефинансирования, а с 91 дня – в размере 1/130 этой ставки. Сравним сумму пени при расчете исходя из ставки рефинансирования 9,5% и 21%. Предположим, собственник не заплатил за сентябрь 2024 года в общей сложности 5 тыс. руб. Оплату он должен был произвести до 10 октября, но фактически заплатил только 15 декабря. Значит, период просрочки составил 34 дня. 5000 x 1/300 х 9,5% x 34 дня = 53 руб. 83 коп. – то есть за 34 дня просрочки собственнику пришлось бы заплатить пени в размере 53 руб. 83 коп. при условии, что ставка рефинансирования равна 9,5%. 5000 x 1/300 х 21% x 34 дня = 119 руб. – придется заплатить за такую же просрочку, если применить ставку рефинансирования в размере 21%. ________________________________________ Нарушение правил обращения с газовым оборудованием Штраф за такое нарушение грозит только тем собственникам, в домах и квартирах которых установлено внутридомовое или внутриквартирное газовое оборудование. Вопреки устоявшемуся мнению, такое оборудование – это не только традиционные плиты для приготовления еды. Что именно относится к внутридомовым и внутриквартирным газовым устройствам, определено постановлением Правительства РФ от 14 мая 2013 г. № 410 "О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования". Ответственность за неправильное обращение с газовыми приборами предусмотрена ст. 9.23 КоАП РФ. В частности, собственников накажут за: • непроведение своевременно необходимых работ по техобслуживанию имеющегося у них в квартире или доме газового оборудования; • привлечение к установке и техобслуживанию газовых устройств организации или сотрудника, у которых нет прав на проведение таких работ. Сюда же относятся и случаи, когда собственник просит знакомого, который никогда газовщиком в специализированной копании не работал либо пытается произвести установку самостоятельно; • уклонение от заключения договора о техобслуживании и ремонте газовых устройств (при условии, что заключать такие договоры для них обязательно); • недопуск работника газовой компании для выполнения работ по обслуживанию оборудования; • необновление или неустановку своевременно газовых приборов (при условии, что на них возложена такая обязанность). Величина штрафа за все перечисленные нарушения для граждан одинакова – от 5 тыс. до 10 тыс. руб. Но если какие-либо из перечисленных нарушений приведут к аварии или возникновению угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, то штраф будет выше – от 50 тыс. до 150 тыс. руб. При этом собственникам нужно помнить, что под видом работника газовой службы в квартиру могут попытаться проникнуть мошенники. Чтобы этого не допустить и одновременно не нарушить закон, отказав в осмотре газового оборудования настоящему газовщику, следует знать несколько простых правил. Самовольная замена батареи Радиаторы отопления относятся к коммуникациям отопительной системы дома. Установка нового прибора отопления либо перенос его на другое место в соответствии с п. 1 ст. 25 Жилищного кодекса РФ относится к переустройству инженерных сетей. Вмешиваться в устройство таких сетей без разрешения местных органов власти запрещено. Ответственность за такое вмешательство, а именно – замену батареи без спроса и за несанкционированный перенос ее в другое место, предусмотрена п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушителя могут наказать штрафом в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. Неосвоение земельного участка Поскольку земельные участки тоже являются объектами недвижимости, уместно напомнить и о норме, предусмотренной ст. 85.1 Земельного кодекса, которая вступит в силу с 1 марта этого года. Согласно ей, земельный участок должен быть освоен, то есть приведен в такое состояние, которое позволит использовать его по назначению. Если по истечении срока, отведенного для приведения участка в надлежащее состояние, признаков освоения на нем не будет, то собственника могут оштрафовать по ст. 8.8 КоАП РФ. Ответственность за неосвоение земельного участка предусмотрена п. 4 указанной статьи. С нарушителя – физического лица могут взыскать от 20 тыс. до 50 тыс. руб. Другие нарушения, за которые могут оштрафовать собственника Несоблюдение правил пожарной безопасности в МКД Штрафы за нарушение требований пожарной безопасности предусмотрены ст. 20.4 КоАП РФ. Сейчас они составляют: • от 5 тыс. до 15 тыс. руб. – для граждан; • от 20 тыс. до 30 тыс. руб. – для должностных лиц; • от 40 тыс. до 60 тыс. руб. – для ИП; • от 300 тыс. до 400 тыс. руб. – для юридических лиц. Сами требования, предъявляемые к обеспечению безопасности и защиты от пожаров, утверждены постановлением от 16 сентября 2020 г. № 1479. Они называются "Правила обеспечения противопожарного режима". Собственникам важно понимать, за что именно их могут привлечь к ответственности, поэтому им желательно ознакомиться с этим документом. Общие правила таковы: не хранить в жилых помещениях легковоспламеняемые и пожароопасные вещества, не перегораживать доступ к эвакуационным выходам и пожарным лестницам, в том числе не устанавливать лишние двери в тамбуре, не допускать разведения открытого окна в помещениях и т. п. Самовольное подключение к электросетям и системам водоснабжения Подключение к электричеству и тепловым сетям должно осуществляться только на основании договора с соответствующей ресурсоснабжающей компанией. Если собственник подключился к источнику питания электричеством или к источнику тепла без спроса, его ждет наказание в виде штрафа. Такое нарушение предусмотрено ст. 7.19 КоАП РФ, а штраф для собственника-гражданина составит от 10 тыс. до 15 тыс. руб. Аналогичные штрафы будут за несанкционированное подключение к централизованной системе водоснабжения или водоотведения (ст. 7.20 КоАП РФ). Допущение в квартиру жильца без регистрации для проживания в ней Граждане РФ должны жить в том месте, где у них есть регистрация (то есть по тому адресу, который указан в паспорте в качестве постоянного или временного места жительства). Если гражданин живет в другом субъекте РФ, это считается нарушением. Причем нарушителем в этом случае является не только он сам, но и собственник того помещения, где он живет. А штраф для собственника будет даже выше: самому гражданину придется заплатить от 2 тыс. до 3 тыс. руб., собственнику – физическому лицу – от 2 тыс. до 5 тыс. руб., а собственнику-юридическому лицу – от 250 тыс. до 750 тыс. руб. (ч. 1 ст. 19.15.1 КоАП РФ). Если нарушение совершено в Москве или Санкт-Петербурге, то размер штрафа составит для незаконного жильца от 3 тыс. до 5 тыс. руб., для собствнника-физлица – от 5 тыс. до 7 тыс. руб., а для юрлица – от 300 тыс. до 800 тыс. руб. (ч. 1 ст. 19.15.1 КоАП РФ). Указанные нормы применяются с некоторыми исключениями. Так, в целях применения данной статьи КоАП РФ единым субъектом считаются, к примеру, Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, город Севастополь и Республика Крым. Иначе говоря, жителям, зарегистрированным в Подмосковье, разрешается без регистрации проживать в Москве и наоборот. Также предусмотрены исключения, касающиеся состава жильцов одной квартиры. В одном помещении с зарегистрированным в нем гражданином либо в помещении, принадлежащем этому гражданину, могут проживать его близкие родственники без регистрации – дети, родители, супруги, подопечные, усыновители, опекуны, супруги родителей, родные братья и сестры, бабушки, дедушки, внуки. Нарушение правил регистрации жильцов Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ утверждены постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713. Данные правила определяют, среди прочего, и некоторые обязанности собственников жилых помещений. В частности, он должен уведомить орган регистрационного учета о жильце в своей квартире, если тот не сделал это самостоятельно в установленные сроки. Согласно п. 16 Правил жильцу дается 7 дней на такое уведомление с момента прибытия. Если по истечении этого срока он так и не заявил о своем новом месте жительства в регистрационный орган, следует подключиться собственнику и сделать это за него (на это ему дается 3 рабочих дня). Если оба гражданина – и собственник, и его жилец – оказались безответственны и уведомление так и не направили, им грозит штраф по ст. 19.15.2 КоАП РФ. Сумма его составит от 2000 до 3000 руб. для жильцов и от 2 тыс. до 5 тыс. руб. для собственников. Если же собственником являлось юрлицо, то штраф будет еще больше – от 250 тыс. до 700 тыс. руб. (должностное лицо заплатит от 25 тыс. до 50 тыс. руб.) Нарушение режима тишины КоАП РФ прямо не предусмотрена ответственность за шум в квартире, но этот вопрос регулируют региональные нормативно-правовые акты. Например, по Закону города Москвы от 12 июля 2002 г. № 42 "О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве" запрещено шуметь с 23:00 часов вечера до 7:00 утра. Под шумом в соответствии со ст. 2 указанного Закона понимается громкое прослушивание теле- и радиопередач, музыки, игра на музыкальных инструментах, производство строительных работ и многое другое. Ответственность за данное нарушение предусмотрена ст. 3.13 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях. Речь идет о предупреждении или наложении административного штрафа на граждан в размере от 1 тыс. до 2 тыс. руб. Физлица ответят рублем и в том случае, если устроят в ночное время фейерверк (размер штрафа за это составит от 1,5 тыс. до 2 тыс. руб.). Аналогичные законы приняты и в других субъектах РФ. Отметим, изменения в законодательстве "ударят" по карману не только нарушителей, но и добросовестных собственников. В самом конце 2024 года Правительство РФ продлило действие моратория, согласно которому с застройщиков нельзя взыскать неустойку за нарушение сроков ввода в эксплуатацию жилых помещений по ДДУ, а также проценты за просрочку возврата денег дольщику при расторжении договорных отношений по его инициативе. Изначально планировалось, что данный мораторий сохранится на период с марта 2024 года, когда он был введен постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326, до конца декабря 2024 года. Но 26 декабря прошлого года в этот акт внесли изменения, продлив срок его действия до 30 июня 2025 года. Кроме того, Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ в ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" была добавлена часть 4, согласно которой дольщики не смогут взыскать с застройщика более 3% от цены договора в случае удовлетворения судом их иска по ряду требований, связанных с производством работ низкого качества. Исключение составят лишь ситуации, когда самим договором между дольщиком и застройщиком предусмотрены более высокие суммы компенсаций. Ссылка: https://www.garant.ru/article/source/3375/

01 февраля 2025 г.
	Вправе ли УК сама проиндексировать плату за содержание и ремонт жилья, если это было предусмотрено ранее решением общего собрания собственников в МКД? ✍ МКД №16 по Калининскому шоссе
Отвечает https://vk.com/away.php?to=https%3A%2F%2Fwww.garant.ru%2Fnews%2F1282708%2F&utf=1
	УК вправе сама проиндексировать плату за содержание и ремонт жилья, если это было предусмотрено ранее решением общего собрания собственников в МКД Размер платы за содержание и ремонт индексируется УК самостоятельно без проведения отдельного общего собрания собственников помещений (ОСС) в МКД, если порядок индексации и изменения данной платы был утвержден общим собранием ранее, одновременно с утверждением договора управления МКД. На это указала Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, пересматривая дело об оспаривании предписания органа ГЖН (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 июля 2019 г. № 307-ЭС19-2677). Спорное предписание обязывало управляющую МКД организацию произвести "обратный перерасчет": ранее УК в одностороннем порядке проиндексировала размер платы за работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, одобренный ОСС, на величину базового индекса потребительских цен, рассчитываемого территориальным органом Росстата. Такой порядок индексации был предусмотрен договором управления МКД, при этом созыва отдельного ОСС для одобрения индексации договор управления не требовал. Орган ГЖН счел эту индексацию незаконной (более того, – нарушением лицензионных требований) и потребовал снизить размер платы "обратно" и провести перерасчеты с жителями МКД. Арбитражные суды первых двух инстанций признали предписание незаконным, но арбитражный суд округа счел, что УК не наделена правом односторонней индексации размера упомянутой платы. ВС РФ, отменяя решение окружного суда в этой части, указал на следующее: -плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД, а сам размер – в домах с УК МКД – определяется на ОСС, на год или дольше, с учетом предложений УК (ч. 1, ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса); -следовательно, основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы закон определил волеизъявление собственников помещений в МКД; -при этом закон не разрешает УК самовольно увеличивать размер этой платы, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения ОСС в таком доме; -однако в данном случае собственники уже приняли на ОСС решение и о конкретном размере этой платы, и о порядке ее индексации и изменения, и об утверждении договора управления МКД. Данное решение ОСС никем из собственников дома не оспорено и является действительным; -договор управления, утвержденный на этом ОСС, предусматривает, что размер платы за услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД установлен начиная с даты утверждения договора на ОСС, и ежегодно индексируется в соответствии с изменением потребительских цен за каждый истекший год в форме базового индекса потребительских цен, рассчитываемого территориальным органом Росстата в соответствии с "Основными положениями определения индекса потребительских цен". При этом ежегодное оформление решениями общих собраний собственниками изменений данных цен (тарифов) не осуществляется; -УК проиндексировала размер платы на основании данных Территориального органа Росстата (статистический региональный бюллетень за декабрь 2016 года); -жители МКД знали о будущей индексации – это было прямо написано на обратной стороне квитанций за январь 2017 года; -таким образом, собственниками помещений в МКД фактически принято решение, предоставляющее УК право индексации размера платы за содержание жилого помещения в отсутствие ежегодного оформления изменений данных цен (тарифов) решениями ОСС; -а следовательно, оспариваемое предписание было незаконным.

22 января 2025 г.
	Самовольные приквартирные тамбуры в МКД. Законность их установки и пути решения? ✍ МКД № 42В по Ленинградскому шоссе
Отвечает Ссылка источника: www.garant.ru/news/1416786/
	Предписания по вопросам самовольных приквартирных тамбуров в МКД следует выдавать не УК, а собственникам и нанимателям жилья Предписание о приведении в прежнее состояние самовольно перепланированного помещения должен выдавать лишь орган, который согласовывает перепланировки, и лишь в адрес собственника или нанимателя указанного помещения. Правовая позиция применена в рамках дела, которое дважды добиралось до Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ (Определение Верховного Суда РФ от 22 сентября 2020 г. № 307-ЭС19-13837). Неравнодушные к общему имуществу МКД жители были недовольны тем, что другие – тоже неравнодушные к общему имуществу соседи – захватили части общих коридоров, установив отсекающие двери, и фактически присоединили получившиеся тамбуры к своим квартирам. Этот факт расценили как плохую работу УК, нарушение ею лицензионных требований, о чем и нажаловались в орган жилнадзора. ОГЖН провел по обращению проверку и убедился, что все так и есть: -допущено переоборудование нежилых помещений МКД, а именно, общих коридоров (лифтовых холлов) со 2-го по 9-й этаж лестничной клетки № 3 без соответствующих решений в установленном порядке – установлены металлические двери (решетки), отсекающие квартиры, -таким образом, увеличена площадь жилых квартир за счет общего имущества МКД, при том что ОСС об уменьшении общего имущества не проводился, -следовательно, нарушены ст. 36, ст. 40 Жилищного кодекса, а также пункт 1.7.1 Правил № 170, -поскольку нарушения эти касаются содержания общего имущества, а содержит его именно УК по договору с собственниками, то она, во-первых, виновна в этом нарушении, а во-вторых, ей его и расхлебывать. По итогам проверки УК получила предписание с формулировкой "устранить нарушение". УК сочла, что, согласно предписанию, ей нужно будет ввязываться в судебные тяжбы с жителями о демонтаже дверей и решеток, что не входило в ее планы, – и вместо того оспорила в суде предписание органа ГЖН. Поначалу суды отказывались признавать предписание незаконным, поскольку на УК не возложена обязанность по обращению с исковыми заявлениями в суд, а предписано устранить нарушения в рамках имеющихся у нее прав. Однако суд округа вернул на пересмотр (это и "засилил" ВС РФ летом прошлого года), упомянув о том, что УК, возможно, является ненадлежащим адресатом предписания, а сам этот документ нужно оценить на предмет того, что же конкретно он требует от УК. На втором "круге" рассмотрения дела все судебные инстанции единодушно согласились с УК, отметив следующее: -в силу ст. 29 ЖК РФ несогласованные переустройство /перепланировка помещения в МКД являются самовольными (ч. 1), а обязанность привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленными органом, осуществляющим согласование, возложена на лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме (ч. 2, ч. 3); -по иску органа, осуществляющего согласование, суд вправе принять решение в отношении собственника помещения в МКД о продаже такого несогласованного помещения с публичных торгов либо о расторжении договора соцнайма – в отношении нанимателя (ч. 5); -исходя из ч. 1, ч. 2, ч. 3, ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, а также правовой позиции, сформулированной в п.11 Обзора судебной практики ВС РФ 4 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 26 декабря 2018 года, предписание о приведении самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться, во-первых, собственнику или нанимателю указанного помещения, а во-вторых, предписание должно выдаваться органом, осуществляющим согласование, -УК не является ни собственником, ни нанимателем переустроенных помещений, -а орган ГЖН не наделен полномочиями по согласованию перепланировок (согласно местному законодательству, такие полномочия возложены на администрации районов города); -со своей стороны, УК предпринимала попытки пресечь нарушения, отправив 32 уведомления с просьбой представить разрешительную документацию на произведенную перепланировку либо произвести демонтаж самовольных перегородок; -следовательно, предписание не является законным и обоснованным, а требования УК подлежат удовлетворению. Верховный Суд РФ поставил точку в деле, отказав органу ГЖН в его пересмотре. Отметим, однако, что суды обратили внимание на то, что УК пыталась – чем могла – противостоять нарушениям. Таким образом, они косвенно признали целесообразность такого воспитательного воздействия на владельцев несогласованных тамбуров.

01 января 2025 г.
	Какая максимальная мощность электроприборов, которые жители могут использовать в МКД ✍ МКД № 42Г по Ленинградскому шоссе
Отвечает Подробнее: https://1umd.ru/#/document/16/113412/bssPhr49/?of=copy-34f84f2c53
	Исполнитель коммунальной услуги по электроснабжению определяет допустимую мощность оборудования и бытовых машин в МКД расчетным способом либо согласно технической документации на МКД. Это устанавливает «СП 31-110-2003. Свод правил по проектированию и строительству. Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий», одобренный и рекомендованный к применению постановлением Госстроя РФ от 26.10.2003 № 194. Исполнитель обязан ограничить или приостановить предоставление коммунальных услуг в случае, если потребитель использует приборы и оборудование, мощность которых превышает допустимую. Это устанавливает п.п. «г» п. 115 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила №354). При этом исполнитель обязан довести до сведения потребителя сведения о максимально допустимой мощности абз. 8 подп. «п» пункта 31 Правил № 354). Ранее, до 01.01.2004 года максимально допустимые мощности определялись Временной инструкцией по расчету электрических нагрузок жилых зданий РМ-2696-01, утвержденной указанием Москомархитектуры от 31.07.2001 № 32. «10 вопросов о тарифах и предоставлении коммунальных услуг» © Материал из Справочная система «Управление многоквартирным домом». Подробнее: https://1umd.ru/#/document/16/113412/bssPhr51/?of=copy-476b78b623

28 декабря 2024 г.
	Нужно ли разрабатывать декларацию пожарной безопасности в отношении МКД? ✍ МКД №16 по Калининскому шоссе
Отвечает https://1umd.ru/#/document/16/119112/bssPhr29/?of=copy-a931f69efa
	Нет, не нужно. Разрабатывать и представлять в МЧС декларацию на МКД не нужно. Эти объекты относятся к категории Ф.1.3 класса функциональной пожарной опасности. Это следует из статьи 32 Закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». В статье 64 этого же закона указано, что декларация пожарной безопасности составляется в отношении здания, сооружения, производственного объекта, для которых законодательством РФ о градостроительной деятельности предусмотрено проведение экспертизы проектной документации (за исключением зданий классов функциональной пожарной опасности Ф1.3, Ф1.4), а также в отношении зданий (частей зданий) класса функциональной пожарной опасности Ф1.1. «Как выполнять требования пожарной безопасности в МКД». М. Шобохонова © Материал из Справочная система «Управление многоквартирным домом». Подробнее: https://1umd.ru/#/document/16/119112/bssPhr29/?of=copy-a931f69efa

28 декабря 2024 г.
	Нужно ли оборудовать МКД автоматической системой пожаротушения, если ее не предусматривает проект ✍ МКД № 42Г по Ленинградскому шоссе
Отвечает https://1umd.ru/#/document/16/119112/bssPhr13/?of=copy-d05cd57030
	Да, но при определенных условиях. Формально можно говорить о том, что в силу части 1 статьи 83 Закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ автоматические установки пожаротушения и пожарной сигнализации должны монтироваться в зданиях и сооружениях в соответствии с проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке. Это означает, что если проектом система пожаротушения и пожарной сигнализации не предусмотрена, то УО, ТСЖ, ЖСК ее устанавливать не должны. На практике, к сожалению, суды принимают решения не в пользу УО и жилищных объединений. Рассмотрим на примере Постановления Арбитражного суда СЗО от 08.06.2018 по делу № А56-69873/2017. В деле МЧС против ТСЖ суд отметил следующее. В соответствии с пунктом 13.3.2 СНиП 5.13130.2009 в каждом защищаемом помещении следует устанавливать не менее двух пожарных извещателей, включенных по логической схеме "ИЛИ" (прим. редакции: СНиП 5.13130.2009 утратил силу, применяйте п. 6.6.1 СП 484.1311500.2020). Согласно части 4 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ в случае, если положениями этого закона устанавливаются более высокие требования пожарной безопасности, чем требования, действовавшие до дня его вступления в силу, то применяются ранее действовавшие требования. Это касается объектов защиты, которые были введены в эксплуатацию либо проектную документацию на которые направили на экспертизу до дня вступления в силу Закона № 123-ФЗ. При этом в отношении объектов защиты, на которых были проведены капитальный ремонт, реконструкция или техническое перевооружение, требования 123-ФЗ применяются в части, соответствующей объему работ по капитальному ремонту, реконструкции или техническому перевооружению. Суд делает вывод о том, что в отношении ранее введенных в эксплуатацию зданий требования Закона № 123-ФЗ должны исполняться по-разному. Требования применяю по отношению к ранее введенным в эксплуатацию зданиям только в части требований пожарной безопасности, предъявляемых к противопожарному режиму эксплуатации объекта. Требования пожарной безопасности, к конструктивным, объемно-планировочным и инженерно-техническим характеристикам здания соблюдают только в случае реконструкции или капитального ремонта, а не в процессе его текущей эксплуатации. «Как выполнять требования пожарной безопасности в МКД». М. Шобохонова © Материал из Справочная система «Управление многоквартирным домом». Подробнее: https://1umd.ru/#/document/16/119112/bssPhr13/?of=copy-d05cd57030

28 декабря 2024 г.
	Применение новых требований правил пожарной безопасности к МКД введенных в эксплуатацию до издания данных нормативных актов. ✍ МКД №16 по Калининскому шоссе
Отвечает https://1umd.ru/#/document/99/902111644/ZAP2FLG3K9/?of=copy-22d147d6ad
	Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ Технический регламент о требованиях пожарной безопасности пункт 4 . "В случае, если положениями настоящего Федерального закона (за исключением положений статьи 64, части 1 статьи 82, части 7 статьи 83, части 12 статьи 84, частей 1.1 и 1.2 статьи 97 настоящего Федерального закона) устанавливаются более высокие требования пожарной безопасности, чем требования, действовавшие до дня вступления в силу соответствующих положений настоящего Федерального закона, в отношении объектов защиты, которые были введены в эксплуатацию либо проектная документация на которые была направлена на экспертизу до дня вступления в силу соответствующих положений настоящего Федерального закона, применяются ранее действовавшие требования. При этом в отношении объектов защиты, на которых были проведены капитальный ремонт, реконструкция или техническое перевооружение, требования настоящего Федерального закона применяются в части, соответствующей объему работ по капитальному ремонту, реконструкции или техническому перевооружению". Статья 4. Техническое регулирование в области пожарной безопасности Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ Технический регламент о требованиях пожарной безопасности © Материал из Справочная система «Управление многоквартирным домом». Подробнее: https://1umd.ru/#/document/99/902111644/ZAP2FLG3K9/?of=copy-22d147d6ad

28 декабря 2024 г.
	Можно ли установить температуру в ИТП ниже нормативной ✍ МКД № 42Г по Ленинградскому шоссе
Отвечает Подробнее: https://1umd.ru/#/document/16/113412/bssPhr4/?of=copy-7edefe199e
	Нет, нельзя. Нормативная температура ГВС в точке разбора – это характеристика качества КУ. Нормативы установлены пунктом 84 СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (утв. постановлением главного санитарного врача от 28.01.2021 № 3). Температура горячей воды в местах водоразбора независимо от применяемой системы теплоснабжения должна быть не ниже 60 °C и не выше 75 °C. Это предусмотрено пунктом 5 приложения 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденным постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354). Управляющие МКД организации обязаны соблюдать температурный режим. Изменить установки по соглашению с собственниками или по собственной инициативе означает нарушить требования законодательства. Решение общего собрания собственников либо общего собрания членов жилищного объединения об изменении нормативной температуры ГВС в точке разбора будет ничтожным (п. 3 ст. 181.5 ГК). «10 вопросов о тарифах и предоставлении коммунальных услуг» © Материал из Справочная система «Управление многоквартирным домом». Подробнее: https://1umd.ru/#/document/16/113412/bssPhr4/?of=copy-7edefe199e

28 декабря 2024 г.
	Должна ли УО или РСО сделать перерасчет собственнику, который не передавал показания ИПУ. ✍ МКД № 42Г по Ленинградскому шоссе
Отвечает https://1umd.ru/#/document/16/113412/bssPhr29/?of=copy-9905e081df
	Да, должна. Передавать показания ИПУ – право, а не обязанность потребителя (подп. «к(1)» п. 33 Правил № 354, утвержденным постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354). Исполнитель КУ делает перерасчет платы за коммунальные услуги по тарифу, который действует на момент обращения потребителя за перерасчетом. Это следует из подпункта «д» пункта 31, пункта 61 Правил, утвержденным постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354. После того как потребитель предоставит вам показания ИПУ, сделайте перерасчет платы за те расчетные периоды, за которые вы начисляли плату, по нормам подпункта «б» пункта 59 и пункта 60 Правил, утвержденным постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354. Перерасчет проведите за период, когда не истек срок эксплуатации и межповерочный интервал ИПУ. «10 вопросов о тарифах и предоставлении коммунальных услуг» © Материал из Справочная система «Управление многоквартирным домом». Подробнее: https://1umd.ru/#/document/16/113412/bssPhr29/?of=copy-9905e081df

28 декабря 2024 г.
	Вправе ли РСО применять повышающий коэффициент, если собственники решили не устанавливать ОДПУ ✍ МКД № 20 по Ленинградскому шоссе
Отвечает Подробнее: https://1umd.ru/#/document/16/113412/bssPhr35/?of=copy-7961280285
	Да, вправе. В расчетах за тепло, горячую и холодную воду РСО применяет повышающий коэффициент в отношении управляющей МКД организации, если возникла хотя бы одна из ситуаций: ОДПУ отсутствует в МКД, но его технически возможно установить; прошло три месяца после того, как ОДПУ вышел из строя, был утерян или истек срок его эксплуатации; исполнитель вовремя не предоставил сведения о показаниях ОДПУ в РСО; исполнитель два раза и более не допустил представителей РСО для проверки ОДПУ. При расчетах за электроэнергию коэффициент начислят в случаях: произошло вмешательство в работу ОДПУ или интеллектуальной системы учета электроэнергии; не обеспечили сохранность пломб, знаков визуального контроля в отношении такого ОДПУ; два раза не пустили представителей гарантирующего поставщика для проверки ОДПУ, установки, замены, допуска к эксплуатации или подключения ОДПУ к интеллектуальной системе учета. При этом для расчетов за холодную, горячую воду и электроэнергию повышающий коэффициент применяется только к объему КР на СОИ. Такие условия указаны в подп. «з» пункта 21, подпунктах «е», «ж» пункта 22 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124 (далее – Правила № 124). «10 вопросов о тарифах и предоставлении коммунальных услуг» © Материал из Справочная система «Управление многоквартирным домом». Подробнее: https://1umd.ru/#/document/16/113412/bssPhr35/?of=copy-7961280285

04 декабря 2024 г.
	Кто должен отвечать за хранение ключей от подвала и чердака МКД? ✍ МКД №16 по Калининскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	Подвалы и чердаки МКД — это общее имущество, а значит, ими могут пользоваться все собственники помещений в доме. Но все же законодательство вводит ограничения, в частности эти помещения всегда нужно закрывать на замок. Поэтому жильцы и организации, которые управляют домами, часто спорят, у кого должны храниться ключи. Разбираемся: -Где должны храниться ключи от чердаков и подвалов МКД -Должны ли УО/ТСЖ/ЖСК выдавать собственникам помещений дубликаты ключей -Какая квартира считается «близлежащей» -Обязаны ли собственники хранить дубликат ключей от чердаков и подвалов Где должны храниться ключи от чердаков и подвалов МКД Согласно п. 4.6.3.1 и 4.1.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170), входы на чердаки и подвалы нельзя оставлять в свободном доступе: их двери и люки нужно всегда закрывать на замок. Это необходимо, чтобы жильцы не оставляли в помещениях мусор и личные вещи, а также не повредили инженерные системы. У всех замков должно быть минимум два комплекта ключей. В зависимости от помещения их нужно хранить у разных лиц: -Ключи от подвала — в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации, которая управляет МКД, и у жителей близлежащей квартиры. В список также входит дворники и рабочие, которые проживают в доме (п. 4.1.14 и 3.4.5 Правил N 170). -Ключи от чердака — в УО/ТСЖ/ЖСК и в одной из близлежащих квартир, которые находятся на верхнем этаже. В этот перечень также включается дежурный диспетчер ОДС (п. 4.6.3.1 и 3.3.5 Правил N 170). На входе на чердаки и в подвалы нужно повесить надпись с информацией о том, где хранятся ключи. Должны ли УО/ТСЖ/ЖСК выдавать собственникам дубликаты ключей от чердаков и подвалов Законодательство использует в п. 4.1.14 Правил N 170 неоднозначную формулировку: ключи нужно хранить в ОДС или в организации, которая управляет МКД, и у жителей близлежащей квартиры. Из-за этого часто возникают споры. Разные толкования долгое время вызывал союз «и». Собственникам и организациям, которые управляют МКД, было непонятно, к какой части предложения относится положение про жителей близлежащей квартиры: нужно ли хранить второй дубликат ключей у собственников, если один находится в ОДС или это правило касается только случаев, когда ключи находятся у УО/ТСЖ/ЖСК. В законодательстве не было изменений, которые бы сделали норму более конкретной, но разъяснение есть в судебной практике. В определении от 14.12.2022 N 301-ЭС22-24962 по делу N А82-20265/2021 апелляционный суд сделал вывод, что: -Союз «или» дает УО/ТСЖ/ЖСК возможность выбрать, где держать ключи: у себя или в ОДС. -Союз «и» относится к обеим частям положения, то есть предполагает, что ключи нужно хранить у жителей близлежащей квартиры при любом раскладе. Значит, УО/ТСЖ/ЖСК должны выдать ключи от чердака и подвала владельцу одной из близлежащих квартир верхнего и нижнего этажа в любом случае, даже если дубликат находится в ОДС. Верховный Суд поддержал эту позицию. Отметим, что УО/ТСЖ/ЖСК вправе выдать ключи только собственникам квартир, которые находятся на верхнем или нижнем этаже дома. Другие жильцы не могут получить дубликаты, даже если они хотят контролировать, как организация проводит работы. Иначе это не отвечало бы требованиям безопасности и сохранности общего имущества (определение ВС РФ от 02.07.2024 № АПЛ24-241) Какая квартира считается «близлежащей» В законе нет уточнения, какая квартира считается близлежащей к чердаку или подвалу МКД. В случае с чердаком в Правилах N 170 указано только то, что это помещение должно находиться на верхнем этаже. Можно сделать вывод, что термин «близлежащая квартира» — это оценочная категория. В судебной практике нет однозначного определения близлежащей квартиры, поэтому обычно ею считается: -по отношению к чердаку — любая квартира, которая находится на верхнем этаже дома; -по отношению к подвалу — любая квартира на первом этаже. Обязаны ли собственники помещений хранить дубликат ключей от чердаков и подвалов Не все собственники готовы принимать на себя ответственность за хранение ключей от общего имущества МКД. Но на первый взгляд Правила N 170 обязывают жильцов верхних и нижних этажей принимать от УО/ТСЖ/ЖСК дубликаты. По этому поводу Верховный Суд высказался в решении от 05.06.2024 г. N АКПИ24-256, и его выводы получились неоднозначными ↓ С одной стороны, в Правилах N 170 есть положения, согласно которым квартиры верхнего этажа считаются одним из мест хранения ключей от чердаков и подвалов. Эти требования необходимы, чтобы обеспечить в доме безопасные условия проживания, поэтому они не нарушают права собственников, которым приходится держать у себя ключи. С другой стороны, положения Правил N 170 являются обязательными только для госорганов и организаций, которые управляют МКД, но не для собственников помещений. А значит, закон не обязывает жильцов квартир на верхних и нижних этажах хранить ключи от чердаков и подвалов, если они не согласны это делать. В итоге Верховный Суд пришел к выводу, что положения Правил N 170 только допускают хранение ключей в квартирах жильцов. Организация, которая управляет МКД, должна держать один дубликат у себя и по возможности передать второй собственникам, если они в этом заинтересованы. Принудить людей к хранению ключей нельзя. Основные итоги 1. Ключи от чердака нужно хранить в УО/ТСЖ/ЖСК и в одной из близлежащих квартир верхнего этажа, а также можно передать их дежурному диспетчеру ОДС. 2. Один дубликат ключей от подвала следует хранить в ОДС или в организации, управляющей МКД, а второй — у жителей близлежащей квартиры. Также ключи можно выдать дворникам и рабочим, которые живут в доме. 3. УО/ТСЖ/ЖСК могут держать ключи у себя и передать их в ОДС. Но в любом случае дубликат важно выдать собственнику одной из близлежащих квартир, которые находятся на верхнем и нижнем этаже. 4. Если собственники квартир на верхних и нижних этажах не хотят хранить ключи от подвалов и чердаков, УО/ТСЖ/ЖСК не могут обязать их принять дубликаты. источник: https://mkdexpert.com/publikatsii/kto-dolzhen-otvecha..

04 декабря 2024 г.
	Какие документы нужно подать, чтобы перенести срок капремонта на более раннюю дату? ✍ МКД № 42Г по Ленинградскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	Позиция «МКДЭКСПЕРТ» В соответствии с ч.1 ст.168 ЖК РФ региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается высшим исполнительным органом субъекта РФ. Указанная программа включает в себя перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта РФ за некоторыми исключениями, к которым относятся, например, дома, признанные аварийными, подлежащими сносу или реконструкции. Кроме того, органы государственной власти субъекта РФ утверждают краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта сроком на три года. Очередность капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется на основе объективных критериев, обеспечивающих первоочередное проведение соответствующих работ в тех многоквартирных домах, проживание в которых в силу износа их конструктивных элементов представляет опасность для жизни или здоровья граждан, а также в иных случаях возникновения неотложной потребности в капитальном ремонте. В силу ч.ч. 4.1, 5 ст.168 ЖК РФ изменения в региональную программу капитального ремонта вносятся не реже чем один раз в год, соответствующее решение принимается уполномоченными органами государственной власти субъектов РФ на основании собранных ими сведений, необходимых для принятия указанного решения. По смыслу части 2 статьи 189 ЖК РФ собственники помещений в МКД в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление МКД или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, регионального оператора либо по собственной инициативе. При этом решение общего собрания собственников помещений о необходимости капитального ремонта общего имущества не влечет за собой немедленный перенос запланированных сроков капитального ремонта. Решение о переносе сроков на более ранние принимается уполномоченным органом на основании изучения документов и визуального осмотра здания. Порядок внесения изменений в программу и перечень необходимых для этого документов регламентируется региональным законодательством, которое разрабатывается на основании Методических рекомендаций по принятию субъектом Российской Федерации решений о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, утверждённых Приказом Минстроя России от 09.12.2020 N 758/пр. В любом случае для рассмотрения вопроса о внесении изменений необходимо представить в орган местного самоуправления соответствующее заявление с приложением протокола ОСС и документов, подтверждающих необходимость проведения капитального ремонта в более ранний срок. Такими подтверждающими документами являются результаты обследования технического состояния многоквартирного дома. Кроме того, рекомендуется запросить у регионального оператора сведения о наличии финансовой возможности провести работы по капитальному ремонту МКД в срок, установленный решением общего собрания. https://mkdexpert.com/publikatsii/kakie-dokumenty-nuz..

04 декабря 2024 г.
	Какое наказание за несанкционированный слив горячей воды из системы отопления (батарей, труб) собственниками помещений многоквартирных и жилых домов? ✍ МКД № 20 по Ленинградскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	Несанкционированный слив горячей воды из системы отопления (батарей, труб) собственниками помещений многоквартирных и жилых домов может привести к разбалансировке всей системы, нарушению гидравлического и теплового режимов, восстановление которых требует дополнительных затрат и ведет к возникновению аварийных ситуаций на объектах теплоснабжения. В связи с этим ухудшаются комфортные температурные условия в домах. Кроме того, возникает сверхнормативное потребление тепловой энергии, от которого страдают собственники помещений, оплачивая собственными средствами превышение нормативов. Запрет на несанкционированный слив горячей воды из системы отопления установлен в пп."б" п.35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователя помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Также за данные действия для граждан предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до 15 000 рублей (ч.1 ст.7.19 Кодекса об административных правонарушениях РФ). Так, если несанкционированный слив горячей воды из системы отопления собственником помещения привел к каким-либо последствиям, причинившим вред имуществу, предприятие, оказывающее услуги по теплоснабжению вправе обратиться в суд для возмещения причиненного вреда (ч.1 ст. 1064 Граждан

24 ноября 2024 г.
	Требования к содержанию домашних животных ✍ МКД №16 по Калининскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	Федеральный закон от 27.12.2018 N 498-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "Об ответственном обращении с животными и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Статья 13. Требования к содержанию домашних животных Каковы особенности содержания животных в квартире 1. При содержании домашних животных их владельцам необходимо соблюдать требования к содержанию животных, а также права и законные интересы лиц, проживающих в многоквартирном доме, в помещениях которого содержатся домашние животные. (в ред. Федерального закона от 14.07.2022 N 269-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 2. Не допускается использование домашних животных в предпринимательской деятельности, за исключением случаев, установленных Правительством Российской Федерации. 3. Предельное количество домашних животных в местах содержания животных определяется исходя из возможности владельца обеспечивать животным условия, соответствующие ветеринарным нормам и правилам, а также с учетом соблюдения санитарно-эпидемиологических правил и нормативов. 4. Выгул домашних животных должен осуществляться при условии обязательного обеспечения безопасности граждан, животных, сохранности имущества физических лиц и юридических лиц. 5. При выгуле домашнего животного, за исключением собаки-проводника, сопровождающей инвалида по зрению, необходимо соблюдать следующие требования: (в ред. Федерального закона от 07.10.2022 N 396-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 1) исключать возможность свободного, неконтролируемого передвижения животного вне мест, разрешенных решением органа местного самоуправления для выгула животных; (п. 1 в ред. Федерального закона от 24.07.2023 N 377-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 2) обеспечивать уборку продуктов жизнедеятельности животного в местах и на территориях общего пользования; 3) не допускать выгул животного вне мест, разрешенных решением органа местного самоуправления для выгула животных, и соблюдать иные требования к его выгулу. (в ред. Федерального закона от 14.07.2022 N 269-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 6. Выгул потенциально опасной собаки без намордника и поводка независимо от места выгула запрещается, за исключением случаев, если потенциально опасная собака находится на огороженной территории, принадлежащей владельцу потенциально опасной собаки на праве собственности или ином законном основании. О наличии этой собаки должна быть сделана предупреждающая надпись при входе на данную территорию. 7. Перечень потенциально опасных собак утверждается Правительством Российской Федерации. Как привлечь к ответственности хозяина собаки, которая покусала человека 8. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать дополнительные требования к содержанию домашних животных, в том числе к их выгулу. (часть 8 введена Федеральным законом от 14.07.2022 N 269-ФЗ)

10 ноября 2024 г.
	Может ли участок канализации у МКД быть бесхозяйным объектом? ✍ МКД №16 по Калининскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	На данный вопрос исчерпывающий ответ дает (Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/zaschita-v-sudah/16563-mozhet-li-uchastok-kanalizacii-u-mkd-byt-beshozyaynym-obektom) В спорах об ответственности за сети возле МКД обычно участвуют управляющие домами, муниципалитеты и РСО. Но случается, что о судьбе бесхозяйного объекта беспокоится прокуратура – требует от органа МСУ поставить на учёт часть канализации у дома. На примере судебного дела узнайте, насколько правомерны такие требования. Органы МСУ должны выявлять бесхозяйные сети и определять, кто за них отвечает. Подключение многоквартирного дома к сетям инженерно-технического обеспечения для предоставления коммунальных услуг – одно из условий его ввода в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ). При этом муниципалитеты не заинтересованы в том, чтобы брать возведённые застройщиком коммуникации за пределами МКД на баланс. Так сети становятся бесхозяйными. Согласно п. 3 ст. 225 ГК РФ, ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ, в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем ГВС, ХВС, водоотведения орган МСУ обязан подписать с поставщиком соответствующего коммунального ресурса передаточный акт. Аналогичным образом нужно поступать и в отношении сетей теплоснабжения (ч. 6 ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ). Как муниципалитету брать на баланс и передавать бесхозяйные сети, описано в приказах Росреестра – от 15.03.2023 № П/0086 и от 04.03.2022 № П/0072. Если на территории города есть брошенные сети, то органы власти должны решить, кто будет за них отвечать. Рассмотрим пример из практики за 2024 год, когда спор возник из-за участка канализации, возведённой ещё при СССР и потерянной при инвентаризации и передаче объекта в собственности региона и органа МСУ. Инстанции пытались вписать его в рамки действующего законодательства о недвижимом имуществе и бесхозяйных вещах: дело дошло до Верховного суда РФ. Канализационная сеть является единым недвижимым объектом. Иск подал прокурор после того, как в рамках мониторинга установил участок системы водоотведения, на который никто не оформил права собственности. Сеть проходила возле многоквартирного дома, была подключена к колодцу водоканала и не числилась в реестре муниципальной собственности или в ЕГРН. Прокурор потребовал от органа МСУ в течение двух месяцев принять на баланс выявленное бесхозяйное имущество. В иске чиновник отметил, что никто не следит за выявленной частью сети, не отвечает за её содержание и ремонт, что: негативно влияет на надёжность и качество оказываемых коммунальных услуг, создаёт угрозу жизни и здоровью людей и их имуществу, нарушает права граждан и юридических лиц. Орган МСУ возражал против этих требований, поскольку спорный объект возведён для отведения сточных вод МКД ещё 30 лет назад. Неизвестно, за чей счёт построен участок канализации и для кого, кто выдал разрешение на ввод его в эксплуатацию. Раз сеть строилась для нужд МКД, то это не отдельная вещь, а составная часть канализации города или общего имущества дома. Поэтому регистрировать участок не нужно (УИД 51RS0003-01-2023-000434-94). Городские сети, возведённые в советский период, передаются в собственность как единый объект. Суд первой инстанции удовлетворил иск, согласившись, что спорный участок канализации отвечает признакам бесхозяйного: не является государственной или муниципальной собственностью, не состоит на балансе организаций и предприятий, его владелец не определён, никто не следит за его техническим состоянием. При этом управляющая организация, представители городской администрации и водоканала обследовали систему водоотведения МКД, возле которого проходит спорная часть канализации. Проверка установила, что сеть не является общим имуществом дома и не находится в ведении РСО. Также инстанции отклонили довод о том, что спорный объект – не самостоятельное недвижимое имущество, а часть единой канализации региона. Водопроводная сеть города разделена на отдельные участки (постановление Правительства Мурманской области от 12.04.2001 № 61-ПП). В собственность субъекта РФ переданы отдельные участки, и спорного объекта в этом перечне нет. В итоге суд указал, что орган МСУ должен принять его на баланс и нести ответственность за его устройство, содержание и надлежащую эксплуатацию, обеспечить контроль за его работоспособностью. Две следующие инстанции с такими выводами согласились: решение Ленинского районного суда г. Мурманска от 17.05.2023 по делу № 2-859/2023; апелляционное определение Мурманского районного суда от 20.09.2023 № 33-3622/2023; определение Третьего КСОЮ от 15.01.2024 по делу № 8Г-25355/2023. Отдельный участок канализации не функционирует автономно, поэтому не признаётся бесхозяйным. Орган МСУ подал жалобу в Верховный суд России, и тот принял её к рассмотрению. Он указал: Согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ, бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника, он неизвестен или от прав на неё отказался. Нижестоящие инстанции не проверили, может ли спорный участок использоваться автономно или же функционирует только как часть единой городской сети. Это важно, поскольку бесхозяйным признаётся только самостоятельный объект гражданских прав. Согласно обстоятельствам дела, спорный участок канализации построен в целях водоотведения сточных вод от многоквартирного дома и присоединён к единой сети, является её продолжением. Участок построен как часть единой канализации, сведения о которой внесены в ЕГРН. Он возведён в 1988 году как госсобственность и в процессе разграничения должен быть отнесён к одному из видов такой собственности: РФ, субъекта или муниципалитета. Спорная часть канализации вошла в перечень имущества, переданного Мурманской области как часть хозяйства регионального водоканала. Из-за ненадлежащей инвентаризации предприятие не внесло сведения о спорном участке в учётные документы. Отсутствие соответствующих актов или технической документации на объект сами по себе не отменяют разграничения государственной собственности. Также ВС РФ указал, что первая инстанция неправомерно потребовала от органа МСУ зарегистрировать в ЕГРН спорный участок сетей. В соответствии с п. 3 ст. 225 ГК РФ, постановка на учёт бесхозяйных недвижимых вещей – полномочия Росреестра. Муниципалитет вправе лишь обратиться с соответствующим заявлением. В итоге Верховный суд России отменил постановления нижестоящих инстанций и отправил дело на пересмотр (определение от 27.08.2024 № 34-КГ24-4-К3). В спорах о собственнике сетей у МКД поможет судебная практика. Согласно выводам Верховного суда России, при рассмотрении дел о бесхозяйных коммунальных сетях инстанции должны ответить на главные вопросы: Является ли спорный объект самостоятельным, может ли функционировать автономно. Если нет, то признать его бесхозяйным нельзя – это составная часть канализационной системы. Когда возведён объект и в каких целях. Старая коммунальная сеть, скорее всего, построена как государственная собственность, и должна была войти в перечень имущества, которое передавалось РФ, субъекту или муниципалитету. При этом требование к органу МСУ поставить ничей участок трубопровода на учёт в ЕГРН удовлетворить нельзя. Муниципалитет должен выявлять и подавать соответствующие заявления: непосредственная регистрация объектов возложена на Росреестр. Управляющим и ресурсоснабжающим организациям следует проверять инженерные коммуникации, особенно введённых в эксплуатацию в советское время и без учётной документации. При обнаружении коммунальных сетей, которые могут быть признаны бесхозяйными, – направлять соответствующие заявления в органы МСУ. Если возле дома в вашем управлении есть бесхозяйные сети или РСО настаивает, что за них отвечает УО или ТСЖ, изучите судебную практику по теме и узнайте, как обязать: РСО принять на баланс наружные сети, поставщика ресурсов или сетевую компанию содержать транзиты, орган МСУ отвечать за опоры уличного освещения у МКД. Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/zaschita-v-sudah/16563-mozhet-li-uchastok-kanalizacii-u-mkd-byt-beshozyaynym-obektom

10 ноября 2024 г.
	Отвечает ли УО за опоры уличного освещения у МКД? ✍ МКД № 20 по Ленинградскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	Ответ на данный вопрос дают специалисты РосКвартал (Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/15028/otvechaet-li-uo-za-opory-ulichnogo-osvescheniya-u-mkd-sudebnoe-delo) УО из Свердловской области в двух инстанциях добилась отмены штрафа за ненадлежащее содержание опор уличного освещения на земельном участке МКД. Читайте, почему суды посчитали, что компания и собственники помещений не отвечают за такие объекты на оформленной придомовой территории. Вопрос принадлежности сетей уличного освещения регулируется актами муниципального уровня Подключение многоквартирного дома к сетям инженерно-технического обеспечения для предоставления коммунальных услуг – одно из условий для его ввода в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ). При этом законодательством не предусмотрена обязанность застройщика передать возведённые сети органу местного самоуправления, а муниципалитеты не заинтересованы в том, чтобы брать их на баланс. Самая тяжёлая ситуация связана с уличным освещением: Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ этот вопрос не урегулирован, его решают муниципалитеты. А в муниципальных правилах благоустройства, как правило, обязанность по организации уличного освещения не прописана. В письме от 18.09.2017 № 33418-АЧ/04 Минстрой России заявлял, что содержание уличного и дворового освещения – компетенция органов местного самоуправления. В судебной практике есть разные позиции. Суд может признать опоры освещения во дворе бесхозяйными сетями и передать их городской администрации, а может отнести их на баланс собственников помещений в МКД (определение ВС РФ от 19.08.2020 № 306-ЭС20-10905, апелляционное определение Пензенского областного суда от 16.05.2019 по делу № 33а-1672/2019). Органы Госжилнадзора считают, что за опоры уличного освещения у МКД отвечают собственники и УО. Ситуация осложняется тем, что непонятно, включаются ли опоры уличного освещения на сформированной придомовой территории МКД в состав общего имущества по умолчанию в соответствии с п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «е» п. 2 ПП РФ № 491. Рассмотрим дело № А60-61826/2022, в котором суды первой и апелляционной инстанций разбирались в этом вопросе. Спор ещё не завершён, ожидается его рассмотрение в кассационном суде. Но некоторые выводы будут полезны УО и ТСЖ уже сейчас для защиты своих интересов в спорах с ГЖИ и муниципалитетами. В Свердловской области орган ГЖН во время проверки работы одной из УО выявил неисправность наружного освещения на придомовой территории дома. Ведомство привлекло компанию к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и назначило штраф в 125 тысяч рублей. Управляющая организация не согласилась с этим и подала в суд заявление с требованием признать решение органа ГЖН незаконным. Компания указала: собственники на ОСС отказались принимать в состав общего имущества опоры для линий электропередач, поэтому УО не обязана их содержать и ремонтировать. В перечне элементов общего имущества нет опор уличного освещения. Суд первой инстанции указал, что, согласно п. 7 Правил № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения. В неё входят: вводные шкафы, вводно-распределительные устройства; аппаратура защиты, контроля и управления; ОДПУ, этажные щитки и шкафы; осветительные установки помещений общего пользования; электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, лифтов; автоматические запирающиеся устройства дверей подъездов МКД; сети от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил № 491, до ИПУ электрической энергии; другое электрическое оборудование, расположенное на этих сетях. При этом границей сетей электроснабжения является внешняя граница стены МКД. Границей эксплуатационной ответственности при наличии ОДПУ считается место соединения такого прибора учёта с инженерной сетью, входящей в дом (п. 8 Правил № 491). Суд, исходя из толкования п. п. 5, 7, 8 Правил № 491, п. 2 Правил № 354, указал, что сети за пределами внутридомовой системы энергоснабжения не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в МКД. Также, в соответствии с ч. 2 ст. 18 № 131-ФЗ, с письмом Минстроя РФ от 18.09.2017 № 33418-АЧ/04, организация и ремонт дворового освещения относится к компетенции органов местного самоуправления. Законодательно не предусмотрена обязанность собственников помещений в МКД оплачивать такие работы. Суд признал постановление органа ГЖН незаконным и отменил его. Для включения опор уличного освещения в состав общего имущества необходимо соответствующее решение ОСС . Орган Госжилнадзора подал апелляционную жалобу, указав, что спорный земельный участок под МКД входит в состав общего имущества, следовательно, все элементы, установленные на нём, также являются общедолевой собственностью. За содержание шести опор освещения на этом участке отвечают владельцы помещений и УО по договору управления. Надзорное ведомство считало, что компания должна была провести ОСС и включить затраты на ремонт опор освещения в плату за содержание общего имущества (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ, пп. «ж» п. 11 Правил № 491). Но и апелляционная инстанция встала на сторону управляющей организации: Состав общего имущества в МКД определён ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил № 491, он является исчерпывающим. Сети наружного освещения придомовой территории в этот список не входят. Перечень элементов общего имущества не может меняться в произвольном порядке. Это происходит по решению собственников, принятому на ОСС, органов госвласти или местного самоуправления. Уличное освещение придомовой территории МКД может являться общим имуществом, если опоры запитаны на внутридомовой системе энергоснабжения. Но даже в этом случае необходимо соответствующее решение ОСС. УО предоставила в материалы дела протокол и решения собственников на общем собрании, на котором все участники проголосовали против принятия опор освещения в состав общего имущества. Суд пришёл к выводу, что нельзя возложить на УО обязанность по содержанию внешних сетей ресурсоснабжения. Решение первой инстанции осталось в силе. По общему правилу за опорами освещения должны следить муниципалитеты В конце мая кассационный суд рассмотрит жалобу органа ГЖН на решения нижестоящих инстанций. Но управляющие домами уже сейчас могут принять во внимание доводы в пользу того, что собственники и УО не отвечают за опоры уличного освещения, если те не включены в состав общего имущества. «Суд заключил, что на исполнителя не может быть возложена обязанность по несению затрат, связанных с эксплуатацией внешних сетей ресурсоснабжения, в отсутствие доказательств принадлежности участков электрической сети к общему имуществу МКД». Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/15028/otvechaet-li-uo-za-opory-ulichnogo-osvescheniya-u-mkd-sudebnoe-delo

15 сентября 2024 г.
	Можно ли наказать курильщика на балконе? ✍ Николай Кал шоссе 16
Отвечает Зам диретора Седов М.А.
	Ответом на Ваш вопрос можно привести решение Верховный суд РФ по одному из дел. Верховный суд РФ разрешил взыскивать моральный вред с курящих на балконе соседей в пользу других жильцов дома, которым мешает сигаретный дым. «Действующее законодательство допускает компенсацию морального вреда за нарушение прав гражданина в сфере охраны здоровья от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака», - отмечает высшая инстанция. Таким образом, поставлена точка в двухлетнем судебном споре двух новосибирцев. Один из них пытался в судебном порядке запретить своему соседу курение на балконе, но, в конце концов, съехал жить на другую квартиру. Зато ему удалось создать важный прецедент по вопросу о возможности получить компенсацию из-за негативного влияния табачного дыма. Суть спора Истец просил суд запретить соседу курение на лоджии, поскольку дым от сигарет поступает в его квартиру, что негативно сказывается и на его здоровье и на состоянии его ребенка. Также заявитель настаивал на компенсации 250 тысяч рублей морального вреда. Он не встретил понимания в Ленинском суде Новосибирска и в апелляционной инстанции, зато его позицию поддержал Верховный суд РФ. Высшая инстанция признала, что в законодательстве нет возможности запретить собственнику курить на балконе. Однако право на благоприятную окружающую среду, в том числе на отсутствие табачного дыма, закреплено в Конституции РФ. Таким образом, ВС допустил возможность запрета курения на собственной лоджии, если от этого страдают соседи. Спор был отправлен на второй круг в апелляционную инстанцию. К этому времени некурящий сосед сменил квартиру, поэтому вопрос о попадании в его дом табачного дыма из-за действий ответчика отпал. Дело в этой части прекратили. Тем не менее, заявитель настаивал на компенсации морального вреда за то, что он и его ребенок более пяти лет были вынуждены вдыхать запах сигарет. Новосибирский областной суд ему в этом отказал. Суд апелляционной инстанции указал на то, что качество воздуха, попадающего в квартиру истца, должно соответствовать качеству атмосферного воздуха населенных мест, установленному санитарными правилами «Гигиенические требования к обеспечению качества атмосферного воздуха населенных мест. СанПиН 2.1.6.1032-01». При этом санитарные нормы не регламентируют уровни запаха, в связи с чем доказательств нарушения гигиенических нормативов или требований к качеству воздуха, попадающего в квартиру истца через открытое окно, суду не представлено, посчитал он. «При этом субъективное восприятие запаха табака в квартире само по себе не может являться основанием для компенсации истцу морального вреда», - полагает областной суд. Позиция ВС Высшая инстанция не согласилась с этими выводами, вновь напомнив о статье 42 Конституции РФ, по которой каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о её состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением. При этом, в соответствии с абзацем 4 статьи 10 закона «О благополучии населения», все граждане обязаны не совершать действия, которые приводят к нарушению прав других на охрану здоровья и благоприятную среду обитания, напоминает ВС. Он также ссылается на преамбулу Рамочной конвенции Всемирной организации здравоохранения по борьбе против табака, заключенной в Женеве 21 мая 2003 года, к которой РФ присоединилась 24 апреля 2008 года: сигареты являются высокотехнологичными изделиями, разработанными таким образом, чтобы создавать и поддерживать зависимость, и многие содержащиеся в них компоненты и выделяемый ими дым являются фармакологически активными, токсичными, мутагенными и канцерогенными. Кроме того, в пользу опасности не только самого курения, но и дыма от сигарет говорят и нормы закона «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака». Он гарантирует, в частности, право каждого человека на благоприятную среду без табачного дыма и охрану здоровья от воздействия дыма от сигарет. При этом пункт 2 статьи 9 этого закона обязывает граждан заботиться о формировании у детей отрицательного отношения к потреблению табака, а также не допускать их вовлечения в процесс потребления табака. Эта же норма регламентирует, что курящие люди не должны нарушать права остальных, которым не хочется вдыхать сигаретный запах. ВС также отмечает, что и Жилищный кодекс РФ защищает права некурящих: часть 4 статьи 17 устанавливает, что пользоваться жилым помещением надо с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и экологических требований. Таким образом, собственник может курить в своей квартире или на балконе, но только если этот не мешает соседям, резюмирует ВС. «По смыслу изложенных выше правовых норм, граждане, проживая в жилом помещении, имеют право на благоприятную окружающую среду, свободную от воздействия табачного дыма и любых последствий потребления табака, обусловленных курением соседей. Право гражданина пользоваться жилым помещением свободно, в том числе курить в нем, должно осуществляться таким образом, чтобы последствия потребления табака, которые могут вызвать проникновение табачного дыма или запаха табака в жилое помещение соседей, не распространялись за пределы помещения курящего лица и не причиняли неудобства соседям», - отмечается в постановлении. ВС также подчеркивает, что табачный дым может вызывать моральные и физические страдания некурящего человека, а также нарушать его нематериальные права. Соответственно, согласно статье 151 Гражданского кодекса суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации вреда. «Действующее законодательство допускает компенсацию морального вреда за нарушение прав гражданина в сфере охраны здоровья от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака», - отмечается в постановлении. В связи с этим высшая инстанция частично отменила решения нижестоящих судов и присудила некурящему жителю Сибири компенсацию в 5 тысяч рублей.

18 августа 2024 г.
	Можно ли застеклить балкон в многоквартирном доме? ✍ Елена Кал шоссе 16
Отвечает Зам диретора Седов М.А.
	В силу ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями. В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Из ч. 2 ст. 36 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно пп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции). Таким образом, балконные плиты (ограждающие конструкции МКД) являются общим имуществом дома, за надлежащее содержание которых в силу норм ЖК РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме отвечает управляющая организация. В соответствии со ст. 25, 26, 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Самовольной является перепланировка, проведенная при отсутствии такого решения (согласования) или с нарушением проекта. В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ «самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса». В ч. 2 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Внешний вид дома, в том числе остекление фасадов, может также регулироваться муниципальными правовыми актами и законами региона. Санкции за их нарушение, если такие акты были приняты, также устанавливаются на местном и региональном уровнях. Поэтому перед выполнением работ по остеклению необходимо ознакомиться с правилами благоустройства, утвержденными в регионе и городе проживания. Штрафные санкции могут применяться к соответствующим лицам при нарушении правил перепланировки и переустройства, а также региональных правил благоустройства, если они содержат требования к внешнему виду зданий. Таким образом, утепление балкона или лоджии может производиться по согласованию с органом местного самоуправления. Вместе с тем граждане вправе заменять окна и балконные двери с низкой энергоэффективностью на окна и балконные двери с улучшенными качествами.

04 августа 2024 г.
	Переходит ли долг за капремонт новому собственнику квартиры? ✍ Татьяна Лен. шоссе 42В
Отвечает Зам диретора Седов М.А.
	Обязанность оплатить расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на квартиру к новому собственнику переходит и обязательство бывшего собственника оплатить расходы на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Поэтому при совершении сделки обязательно потребуйте справку об отсутствии задолженности по лицевому счету жилого помещения, в противном случае на Вас перейдут все долги по капремонту. Можете ознакомиться по данному вопросу с судебной практикой. (см. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21.12.2022 г. № 8Г-32308/2022)

05 июля 2024 г.
	обязана ли применять управляющая компания национальные стандарты в своей работе по управлению МКД. ✍ Елена
Отвечает Зам диретора Седов М.А.
	* статья 42 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"; ** п. 1 ст.26 Федеральный закон от 29.06.2015 N 162-ФЗ "О стандартизации в Российской Федерации": «Документы национальной системы стандартизации применяются на добровольной основе одинаковым образом и в равной мере независимо от страны и (или) места происхождения продукции (товаров, работ, услуг), если иное не установлено законодательством Российской Федерации».

20 июня 2024 г.
	Обязан ли собственник жилого помещения предоставлять по требованию Управляющей компании правообразующие документы по перепланировке выполненной в жилом помещении и обеспечивать доступ работникам Управляющей компании для осмотра жилого помещения? ✍ МКД № 42Г по Ленинградскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	На аналогичный вопрос дает полный мотивированный ответ Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года в пункте 20 "ОБЗОРЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С РЕКОНСТРУКЦИЕЙ, ПЕРЕУСТРОЙСТВОМ И ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ": "20. Управляющая организация, на которую возложена обязанность по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем помещение, в том числе при наличии сведений о самовольно произведенных переустройстве и (или) перепланировке в помещении многоквартирного дома. Управляющая организация обратилась в суд с требованием к собственнику помещения в многоквартирном доме о возложении обязанности предоставить доступ в помещение, указав, что в спорном помещении произведены переустройство и перепланировка. На требования управляющей организации о предоставлении документов, подтверждающих согласование осуществленных переустройства и перепланировки, таких документов собственником помещения предоставлено не было. На требование о предоставлении доступа в помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем многоквартирного дома собственником был предоставлен частичный доступ в принадлежащее ему помещение. Суд первой инстанции требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции решение суда отменил, отказав в удовлетворении требований. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации судебный акт суда апелляционной инстанции отменила, решение суда первой инстанции оставила в силе, указав следующее. Исходя из положений части 4 статьи 17, части 4 статьи 30, частей 1 и 1.1 статьи 161 ЖК РФ, частей 6, 7, 8 и 10 статьи 55.24 ГрК РФ, подпунктов "д" и "и" пункта 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14 мая 2021 года N 292/пр (далее - Правила пользования жилыми помещениями), подпунктов "а", "б" и "г" пункта 10, пунктов 11 и 13, подпункта "б" пункта 32, подпункта "е" пункта 34 Правил N 491, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта имеют обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении). Приведенные нормы определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; обеспечения выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем и предусматривают обязанность исполнителя осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, для чего он имеет право требовать допуск в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя. Разрешая спор и удовлетворяя требования, суд первой инстанции, сославшись на положения статей 31 и 161 ЖК РФ, Правила N 491, исходил из того, что управляющая организация имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций. Отменяя решение суда первой инстанции о возложении на собственника помещения в многоквартирном доме обязанности обеспечить представителям управляющей организации доступ в принадлежащее ему помещение, суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в помещения для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в указанных помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования, с учетом отсутствия аварийных ситуаций. Управляющей организацией не представлено доказательств наличия жалоб собственников других помещений многоквартирного дома в связи с проведенным переустройством жилого помещения, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав управляющей организации и иных лиц действиями собственника помещения. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации с учетом вышеприведенных норм права признала ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что право требовать допуск в занимаемое потребителем помещение у представителей управляющей организации имеется только тогда, когда такое требование может быть обусловлено лишь жалобами других потребителей на нарушение их законных прав. Такое право установлено в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций".

20 июня 2024 г.
	К кому предъявляются требования при выявлении незаконной перепланировке, реконструкции в жилом помещении и местах общего пользования и приведение его в первоначальное состояние? ✍ МКД № 18В по Калининскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	На аналогичный вопрос дает полный мотивированный ответ Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года в пункте 23 "ОБЗОРЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С РЕКОНСТРУКЦИЕЙ, ПЕРЕУСТРОЙСТВОМ И ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ": "23. Требование о приведении помещения в многоквартирном доме в первоначальное состояние предъявляется к титульному собственнику помещения. Уполномоченный орган обратился в суд с требованием к собственнику помещения в многоквартирном доме о приведении межквартирного холла в первоначальное проектное состояние путем демонтажа дополнительно установленной металлической двери. Суд первой инстанции требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции решение суда отменил, принял по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований. Суд кассационной инстанции судебное постановление суда апелляционное инстанции оставил без изменения. Разрешая спор, суд руководствовался положениями частей 1, 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 ЖК РФ и на основании собранных по делу доказательств пришел к выводу об удовлетворении требований уполномоченного органа о приведении межквартирного холла в первоначальное проектное состояние. При этом суд указал, что при перепланировке, переоборудовании или реконструкции помещения предыдущим собственником обязанность по приведению в прежнее состояние в силу буквального толкования части 3 статьи 29 ЖК РФ возлагается на титульного собственника. При приобретении права собственности на помещение в многоквартирном доме лицо не лишено возможности установить, подвергалось ли помещение переустройству, перепланировке или реконструкции и, если да, то соблюдена ли установленная законом процедура. В противном случае титульный собственник должен нести бремя своей неосмотрительности, а обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения, если до перехода права собственности оно не было приведено в прежнее состояние."

20 июня 2024 г.
	Какие последствия и риски могут наступить при отказе нанимателя привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок? ✍ МКД №16 по Калининскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	На аналогичный вопрос дает полный мотивированный ответ Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года в пункте 18 "ОБЗОРЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С РЕКОНСТРУКЦИЕЙ, ПЕРЕУСТРОЙСТВОМ И ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ": "18. При отказе нанимателя привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который устанавливается органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки, суд по иску вышеуказанного органа может принять решение о расторжении договора социального найма и о выселении нанимателя из жилого помещения. Наниматели одной из комнат, расположенных в коммунальной квартире, самовольно произвели перепланировку помещений всей квартиры, изменив конфигурацию комнат, их площадь, в результате чего помещения объединены в одно жилое помещение и наниматели других комнат в этой же квартире не имеют возможности пользоваться указанными жилыми помещениями. Решением суда произведенная перепланировка признана незаконной и на нанимателей возложена обязанность привести жилые помещения в первоначальное состояние. Уполномоченный орган обратился в суд с требованием к нанимателям спорного помещения о расторжении договора социального найма, выселении без предоставления другого жилого помещения, ссылаясь на длительное (в течение 6 лет) неисполнение решения суда о возложении обязанности по приведению жилых помещений в первоначальное состояние, в результате чего другие наниматели лишены возможности использовать жилые помещения. Решением суда первой инстанции требования удовлетворены исходя из следующего. В соответствии с пунктом 2 статьи 678 ГК РФ наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (часть 4 статьи 29 ЖК РФ). Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 названной статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, то суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 статьи 29 указанного кодекса, принимает решение: в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние (пункт 2 части 5 статьи 29 ЖК РФ). Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что несмотря на неоднократные предупреждения наймодателя, а также вступившее в силу решение суда о необходимости устранения допущенных нарушений путем приведения комнат в прежнее состояние, эти нарушения не устранены, в связи с этим подлежат применению последствия, предусмотренные пунктом 2 части 5 статьи 29 ЖК РФ."

20 июня 2024 г.
	Может ли собственник жилого помещения обратиться с иском в суд о сохранении помещения в многоквартирном доме в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, который подлежит удовлетворению, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, либо не создается угроза их жизни или здоровью? ✍ МКД № 42Г по Ленинградскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	На аналогичный вопрос дает полный мотивированный ответ Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года в пунктах 16, 17 "ОБЗОРЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С РЕКОНСТРУКЦИЕЙ, ПЕРЕУСТРОЙСТВОМ И ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ": "16. Отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью. Собственник помещения в многоквартирном доме обратился в суд с требованием к другому собственнику помещения в этом же доме об обязании привести помещения в состояние, существовавшее до проведенной им перепланировки, мотивировав свои требования тем, что спорная перепланировка помещений произведена без получения решения уполномоченного органа о ее согласовании. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, требование удовлетворено. Суды исходили из того, что решение о согласовании перепланировки спорных помещений с органом местного самоуправления получено не было. Суд кассационной инстанции судебные акты судов двух инстанций отменил, в удовлетворении требования отказал, указав следующее. В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, осуществленные при отсутствии согласования проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме уполномоченным органом или с нарушением согласованного таким органом проекта переустройства и (или) перепланировки. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ). Однако уполномоченным органом решение о приведении спорного помещения в прежнее состояние не принималось, в суд с соответствующим требованием он не обращался. Из имеющихся в материалах дела доказательств следовало, что проведенные работы отвечают строительным нормам и правилам, нормам пожарной безопасности и иным требованиям, а кроме того, собственник помещения неоднократно обращался в уполномоченный орган за согласованием, однако его заявления не были рассмотрены в установленном порядке. Судами первой и апелляционной инстанций не установлено, что при осуществлении перепланировки помещения затронуто общее имущество многоквартирного дома или произошло уменьшение его размера. Исходя из указанного и с учетом необходимости обеспечения баланса интересов само по себе проведение работ по переустройству и (или) перепланировке помещений без предварительного согласования с уполномоченным органом не является безусловным основанием для удовлетворения требования о приведении помещения в первоначальное состояние, если собственником помещения представлены доказательства того, что нарушений прав и законных интересов иных лиц не имеется, проведенными работами не создается угроза жизни или здоровью граждан. 17. Часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации допускает обращение лица с иском о сохранении помещения в многоквартирном доме в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, который подлежит удовлетворению, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, либо не создается угроза их жизни или здоровью. Собственник помещения в многоквартирном доме обратился с требованием к уполномоченному органу о сохранении помещения в перепланированном состоянии. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования, указав, что собственник помещения избрал неверный способ защиты и данный вопрос подлежит разрешению в административном порядке, а при отказе уполномоченного органа в согласовании - путем оспаривания такого отказа. Суд апелляционной инстанции судебный акт суда первой инстанции отменил, требование удовлетворил исходя из следующего. Суд установил, что собственником помещения в многоквартирном доме выполнены работы по перепланировке спорного помещения: осуществлен демонтаж межкомнатных стен, не являющихся несущими. Проведенные работы не затронули иные помещения и имущество, относящееся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. С учетом проведенной по делу экспертизы суд пришел к выводу о том, что сохранением спорного помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии не нарушаются права и законные интересы собственников иных помещений в многоквартирном доме, иных лиц, а также не создается угроза жизни или здоровью граждан. Перепланировка помещения соответствует требованиям строительных норм и правил, нормам пожарной безопасности и иным предъявляемым к помещению требованиям. Кроме того, собственник помещения предпринимал меры для согласования проведенной перепланировки до обращения в суд, однако ему уполномоченным органом неправомерно отказано. Суд кассационной инстанции оставил без изменения судебный акт суда апелляционной инстанции, указав также следующее. Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме установлен статьей 26 ЖК РФ, включает и согласование с органом местного самоуправления. Согласно пункту 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. На основании пункта 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Кроме того, в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. При этом суд вправе при рассмотрении исковых требований оценить решение уполномоченного органа об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. Согласно абзацу тринадцатому статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным (пункт 9 постановления N 25). Из положений жилищного законодательства не следует, что собственник помещения вправе только оспорить решение об отказе в согласовании переустройства (перепланировки), принятое органом местного самоуправления. Напротив, положения пункта 4 статьи 29 ЖК РФ допускают обращение с иском о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, который подлежит удовлетворению, если судом установлено, что таким сохранением не нарушаются права граждан, не создается угроза их жизни или здоровью. Поскольку в рассматриваемом случае перепланировка не привела к нарушению чьих-либо прав и законных интересов и не создала угрозу жизни или здоровью граждан, то суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил заявленное требование."

20 июня 2024 г.
	Обязательно ли согласование в органе местного самоуправления выполненное в жилом помещении переоборудование центральной системы отопления на индивидуальное газовое отопление? Возможен ли переход на отопление с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии в многоквартирном доме? ✍ МКД № 20 по Ленинградскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	На аналогичный вопрос дает полный мотивированный ответ Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года в пункте 14.15 "ОБЗОРЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С РЕКОНСТРУКЦИЕЙ, ПЕРЕУСТРОЙСТВОМ И ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ": "14. Переход на отопление с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии в многоквартирном доме допустим, если такая возможность предусмотрена схемой теплоснабжения муниципального образования. Собственник помещения в многоквартирном доме оспорил в суд отказ уполномоченного органа в согласовании переустройства и перепланировки, просил обязать их согласовать в связи с переходом на отопление с использованием индивидуального источника тепловой энергии. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, отказано в удовлетворении заявленных требований исходя из следующего. В силу части 1 статьи 25 ЖК РФ переустройством помещения в многоквартирном доме являются в том числе установка, замена, перенос инженерных сетей, санитарно-технического и другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Переустройство помещения в многоквартирном доме подлежит согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления, для этого в указанный орган предоставляется подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства переустраиваемого помещения в многоквартирном доме (часть 1, пункт 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ). Вместе с тем внутридомовая система теплоснабжения представляет собой совокупность трубопроводов, устройств, аппаратуры и оборудования, технологически соединенных между собой и с тепловой сетью, и обеспечивающих прием коммунального ресурса, его учет, регулировку, трансформацию при необходимости, передачу в места непосредственного потребления в системе отопления, горячего водоснабжения, а также возврат использованного коммунального ресурса (пункт 3.8 "ГОСТ Р 56501-2015. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем теплоснабжения, отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования", утвержденного и введенного в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 30 июня 2015 года N 823-ст). Обустройство индивидуальных квартирных источников тепловой энергии в многоквартирном доме предполагает отключение стояков, обогревающих элементов и другого оборудования, расположенного на этих сетях, соответственно, такие действия приведут к изменению внутридомовой системы теплоснабжения в целом, что требует изменение проектной документации многоквартирного дома в части внутридомовой системы теплоснабжения. Согласно подпункту "в" пункта 35 Правил N 354 запрещено самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией. Также запрещается переход на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации, при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения многоквартирных домов, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения муниципального образования (часть 15 статьи 14 Федерального закона от 27 июля 2010 года N 190-ФЗ "О теплоснабжении"). Данные запреты установлены в целях сохранения теплового баланса всего жилого здания, поскольку при переходе на индивидуальное теплоснабжение хотя бы одной квартиры в многоквартирном доме происходит снижение температуры в примыкающих помещениях, нарушается гидравлический режим во внутридомовой системе теплоснабжения Таким образом, отключение жилого помещения от внутридомовой системы теплоснабжения возможно лишь при переустройстве данной системы в целом и при наличии такой возможности согласно схеме теплоснабжения муниципального образования. Суд установил, что индивидуальные квартирные источники тепловой энергии, установление которых планировалось в квартире, не входят в перечень запрещенных пунктом 64 Правил подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, включая правила недискриминационного доступа к услугам по подключению (технологическому присоединению) к системам теплоснабжения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30 ноября 2021 года N 2115. Вместе с тем схема теплоснабжения муниципального образования не предусматривала возможность отключения жилых помещений в спорном многоквартирном доме от централизованной системы отопления и переход на теплоснабжение с использованием индивидуальных источников тепловой энергии. С учетом изложенного уполномоченный орган правомерно отказал в согласовании переустройства и перепланировки квартиры." "15. Установка газового оборудования в помещении должна производиться с соблюдением предусмотренного законом разрешительного порядка и быть согласована с органом местного самоуправления. Собственник помещения в многоквартирном доме обратился в суд с требованием к уполномоченному органу о сохранении этого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии. В обоснование своего требования указал, что в принадлежащем ему помещении без согласования с уполномоченным органом выполнены демонтаж и отключение существующего централизованного отопления и горячего водоснабжения, а также установлено газовое оборудование. Суд первой инстанции требование удовлетворил. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении требования отказал, указав следующее. Судом установлено, что спорное помещение расположено на четвертом этаже четырехэтажного многоквартирного дома 1945 года постройки, который подключен к системе центрального отопления. В помещении выполнено переоборудование центральной системы отопления на индивидуальное газовое отопление. На лоджии установлен газовый котел с выводом вытяжной вентиляции в стене лоджии. Приборы отопления в помещении подключены к газовому котлу, стояки центрального отопления изолированы декоративной отделкой, полотенцесушитель демонтирован. В силу части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет необходимые документы, в том числе - заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, то также и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 ЖК РФ. Основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является документ, подтверждающий принятие решения о согласовании. Пунктом 15 статьи 14 Федерального закона от 27 июля 2010 года N 190-ФЗ "О теплоснабжении" запрещен переход на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации, при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения к системам теплоснабжения многоквартирных домов, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения. Федеральным законом от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что система инженерно-технического обеспечения является одной из систем здания или сооружения, предназначенной для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (подпункт 21 пункта 2 статьи 2). Параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Согласно подпункту "в" пункта 35 Правил N 354 потребитель не вправе самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом. По смыслу приведенных выше правовых норм переустройство должно быть произведено с соблюдением установленного законом разрешительного порядка, а факт переустройства должен быть подтвержден соответствующими документами, в частности, его разрешением и актом приемочной комиссии, подтверждающей произведенное переустройство. Введение нормативных требований к порядку переустройства системы внутриквартирного отопления направлено в первую очередь на обеспечение надежности и безопасности теплоснабжения многоквартирного дома в целом, что отвечает интересам собственников и пользователей всех помещений в нем. При этом достижение баланса интересов тех из них, кто перешел на отопление с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, и собственников или пользователей остальных помещений в подключенном к централизованным сетям теплоснабжения многоквартирном доме предполагает в том числе недопустимость такого использования данных источников, при котором не обеспечивается соблюдение нормативно установленных требований к минимальной температуре воздуха в соответствующем помещении и вследствие этого создается угроза не только нарушения надлежащего температурного режима и в прилегающих жилых или нежилых помещениях, а также в помещениях общего пользования, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, но и причинения ущерба зданию в целом и его отдельным конструктивным элементам (например, их промерзание или отсыревание по причине отключения или снижения параметров работы индивидуального отопительного оборудования в период временного отсутствия проживающих в жилом помещении лиц и т.п.). Собранные по делу доказательства факт получения необходимых разрешений и согласований не подтверждают, не свидетельствуют о соблюдении собственником помещения порядка переустройства жилого помещения, установленного главой 4 ЖК РФ, а также о том, что произведенные в помещении работы по установке газового оборудования, которое, по существу, является источником повышенной опасности, осуществлялись в соответствии с существующими стандартами, нормами и правилами, а результаты данных работ не будут создавать угрозу жизни и безопасности других граждан, проживающих в указанном многоквартирном доме. Отказывая в удовлетворении требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что выполненные работы по отключению существующего централизованного отопления и горячего водоснабжения и установке газового котла для индивидуального отопления в помещении без согласования с органом местного самоуправления создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в многоквартирном доме. В связи с этим помещение истца не может быть сохранено в переоборудованном состоянии."

20 июня 2024 г.
	О возложении обязанности демонтировать незаконно установленную перегородку с металлической дверью и замком в месте общего пользования и привести помещение общего пользования в первоначальное состояние, не чинить препятствия в пользовании общим имуществом собственникам помещений МКД. ✍ МКД № 18В по Калининскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	На аналогичный вопрос дает полный мотивированный ответ Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года в пункте 11, 13 "ОБЗОРЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С РЕКОНСТРУКЦИЕЙ, ПЕРЕУСТРОЙСТВОМ И ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ": "11. Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества. Уполномоченный орган местного самоуправления отказал собственнику помещений в многоквартирном доме в согласовании реконструкции. Собственник обратился с требованием к указанному органу о сохранении принадлежащих ему помещений, находящихся на первом этаже многоквартирного дома, а также фасадной части в реконструированном состоянии. Решением суда первой инстанции требования удовлетворены. Разрешая данный спор и принимая по делу решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, учитывая заключение проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, пришел к выводу о том, что выполненные собственником помещений работы соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, права и законные интересы граждан или иных лиц не нарушают, угрозу их жизни и здоровью не создают. Суд исходил из того, что, планируя произвести реконструкцию помещений для организации магазина, в том числе выполнить демонтажные и монтажные работы, собственник помещений получил согласие других собственников помещений многоквартирного дома, что подтверждается представленными им протоколами общего собрания членов товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ). Суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд кассационной инстанции, указанное решение оставил без изменения. Отменяя судебные акты судов первой, апелляционной и кассационной инстанций и направляя дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации указала следующее. Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 ГК РФ. В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Из анализа частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40 ЖК РФ следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих уменьшение размера общего имущества. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона. Судами установлено, что собственником помещения фактически выполнена реконструкция (организация входных групп в помещение в виде возведения лестничных бетонных маршей, пандусов, установка металлического навеса), которая привела к уменьшению размера общего имущества других собственников помещений в многоквартирном доме. В суд собственник представил два протокола, при этом из одного протокола следует, что в собрании приняло участие семь членов ТСЖ - и решения по вопросу согласования обустройства входной группы он не содержит, а второй протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома содержит согласие 53% голосовавших, что не является согласием всех собственников многоквартирного дома. Таким образом, представленные собственником протоколы не являются доказательствами получения им согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на возведение входных групп на придомовой территории многоквартирного дома. 13. При решении вопроса о законности передачи в аренду собственнику квартиры части помещения (холла), относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме, необходимо установить, имеет ли место присоединение к квартире такого имущества, что недопустимо без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник одного помещения обратился с требованием к собственнику другого помещения в том же многоквартирном доме, а также к товариществу собственников жилья (далее - ТСЖ) о возложении обязанности демонтировать незаконно установленную перегородку с металлической дверью и замком в холле и привести помещение холла в первоначальное состояние, не чинить препятствия в пользовании общим имуществом (холлом третьего этажа), признать недействительными и незаконными пункт 3 решения и пункт 3 протокола общего собрания товарищества собственников жилья (с включенными в протокол результатами голосования). Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требований отказано. Отменяя судебные акты, принятые по делу, и направляя дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации указала следующее. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Как следует из статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, которым они владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2 указанной статьи). Пунктом 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил N 491 предусмотрено, что в состав общего имущества включаются в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции). В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36, часть 2 статьи 40 ЖК РФ). Судами установлено, что собственник спорного помещения возвел перегородку с металлической дверью и замком в лифтовом холле третьего этажа, получил решение Государственной жилищной инспекции о согласовании переустройства и перепланировки помещения. По обращению собственника помещения Государственной жилищной инспекцией было выдано предписание о принятии мер к устранению нарушений пользования общим имуществом собственников многоквартирного дома в части устройства перегородки с металлической дверью в лифтовом холле третьего этажа. После этого решением ТСЖ собственнику другого помещения предоставлено в безвозмездное пользование на срок 49 лет часть холла с последующим возведением перегородки с дверью на указанной части холла. При проверке Государственной жилищной инспекцией исполнения ТСЖ ранее вынесенного предписания нарушения были признаны устраненными. Таким образом, юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных требований, возражений собственника другого помещения и подлежащих применению норм материального права обстоятельством является установление действительной воли собственников помещений в многоквартирном доме относительно судьбы общего имущества и оценка фактических действий собственника спорного помещения в части присоединения общего имущества к своему помещению, что допустимо только с согласия всех собственников помещений. При этом требуется оценка доводов о необходимости получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также о нарушении права собственника помещения пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме."

20 июня 2024 г.
	Разрешается ли размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми)? ✍ МКД №16 по Калининскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	На аналогичный вопрос дает полный мотивированный ответ Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года в пункте 10 "ОБЗОРЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С РЕКОНСТРУКЦИЕЙ, ПЕРЕУСТРОЙСТВОМ И ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ": "10. Размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается. Собственник помещения в многоквартирном доме обратился в суд с требованием к уполномоченному органу о признании отказа в сохранении произведенных переустройства и перепланировки незаконным и о сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, указав, что в принадлежащем ему на праве собственности помещении без получения необходимого согласования им выполнены переустройство и перепланировка, которые соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, требования удовлетворены. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации признала выводы нижестоящих судов основанными на неправильном толковании и применении норм материального права исходя из следующего. Согласно части 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Судами установлено, что основанием для отказа межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда администрации муниципального образования в сохранении принадлежащего собственнику помещения в переустроенном и перепланированном состоянии послужила недопустимость расположения ванных комнат и туалетов над жилыми комнатами и кухнями, размещения кухни над жилой комнатой, изменения назначения помещений. При этом в соответствии с пунктом 7.20 "СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003", утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 13 мая 2022 года N 361/пр, размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается. Размещение уборной (туалета) и ванной комнаты (душевой) и совмещенного санузла в верхнем уровне над кухней, кухней-нишей и кухней-столовой допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях. Размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой) и совмещенного санузла допускается над вспомогательными помещениями, кроме кухни, кухни-ниши и кухонной зоны кухни-столовой. В заключении судебной строительно-технической экспертизы указано: в ходе обследования установлено, что за счет демонтажа прежних перегородок и возведения новых увеличилась площадь кухни и санузла. Разрешая спор и удовлетворяя требования, суды пришли к выводу о том, что перепланировка и переоборудование спорного помещения соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Между тем при разрешении спора не учтено то обстоятельство, что принадлежащее собственнику помещение находится на четвертом этаже многоквартирного дома, в связи с чем суду следовало уточнить, над помещениями какого назначения (на третьем этаже) находятся перепланированные кухня и санузел. Таким образом, у суда отсутствовали предусмотренные законом основания для признания решения межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда администрации муниципального образования об отказе в сохранении перепланировки спорного помещения незаконным и сохранении принадлежащего собственнику помещения в перепланированном и переоборудованном состоянии. На основании изложенного Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные постановления суда первой и апелляционной инстанций, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции."

20 июня 2024 г.
	Что относиться к реконструкции? Кто выдает разрешения на реконструкцию объекта? В каком порядке подлежат рассмотрению дела о реконструкции? ✍ МКД №16 по Калининскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	На аналогичный вопрос дает полный мотивированный ответ Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года в пункте 3,4,5,6 "ОБЗОРЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С РЕКОНСТРУКЦИЕЙ, ПЕРЕУСТРОЙСТВОМ И ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ": "3. Изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома. Лицо оспорило отказ администрации муниципального образования в принятии решения о сохранении в перепланированном и переустроенном состоянии помещения в многоквартирном доме (квартиры). Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, требование удовлетворено. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые судебные акты, исходя из того, что суды, правильно установив обстоятельства дела, неверно пришли к выводу о том, что в результате проведенных работ произошла перепланировка квартиры, а не реконструкция многоквартирного дома, в котором данная квартира расположена, и указала следующее. Жилищное и градостроительное законодательство предусматривают различный порядок и требования к проведению работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, расположенных в многоквартирном доме, и по реконструкции многоквартирного дома. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 ЖК РФ). Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Судами установлено, что лицо осуществило строительство пристройки к принадлежащей ему квартире, расположенной в многоквартирном доме, используя его общую капитальную стену, а также устройство наружного дверного проема за счет демонтажа части внешней стены данного дома под окном своей квартиры. Такими действиями изменены не только внутренние параметры (конфигурация) жилого помещения, но и произошло расширение всего объекта капитального строительства - многоквартирного дома (в частности, увеличилась его площадь), что исходя из положений статьи 25 ЖК РФ, пункта 14 статьи 1 ГрК РФ, является реконструкцией многоквартирного дома. С учетом изложенного отказ администрации муниципального образования в принятии решения о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии являлся правомерным. 4. Оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности. Собственник помещения в многоквартирном доме обратился в суд с требованием об оспаривании выданных его соседу администрацией муниципального образования постановлений о согласовании переустройства и перепланировки иных помещений в этом же доме. При этом полагал - такие изменения приведут к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, на что необходимо получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Суды отказали в удовлетворении требования, указав, что при организации входной группы не возведена капитальная пристройка, фактического присоединения общего имущества (для которого в силу части 2 статьи 40 ЖК РФ требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме) не произошло, а доказательств уменьшения площади общего имущества многоквартирного дома в результате проведения переустройства и перепланировки помещений не представлено. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации, отменяя принятые судебные акты, обратила внимание на следующее. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства (часть 1 статьи 26 ЖК РФ). Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса (часть 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). Эксплуатация зданий (в частности, многоквартирных домов) должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, а также в соответствии с проектной и исполнительной документацией (часть 5 статьи 55.24 ГрК РФ). Вопросы безопасности эксплуатации жилых домов регулируются в том числе нормами ГрК РФ, поскольку к градостроительной деятельности относится архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкция объектов капитального строительства, эксплуатация зданий, сооружений (пункт 1 статьи 1 ГрК РФ). В силу статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности (пункт 4 части 17 указанной статьи). Из анализа приведенных норм следует, что проекты работ по перепланировке помещений многоквартирного дома как части объекта капитального строительства в виде устройства в них дополнительных входов не могут быть согласованы в порядке, предусмотренном главой 4 ЖК РФ, если такое устройство затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома. Ввиду того, что устройство отдельного входа в помещение сопряжено с разрушением части стены многоквартирного дома и может затрагивать конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома, такие работы возможны посредством проведения капитального ремонта или реконструкции многоквартирного дома, производство которых регулируется законодательством о градостроительной деятельности в том числе применительно к вопросам архитектурно-строительноного проектирования, государственной экспертизы проектной документации, выдачи разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Суд установил, что проектом переустройства и перепланировки квартир предусматривалось оборудование отдельного входа в спорные помещения путем производства работ по разрушению части внешней стены многоквартирного (крупнопанельного) дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией. Соответственно, такие работы могут повлиять на безопасность всего многоквартирного дома. При этом администрация муниципального образования согласовала указанный проект в порядке, предусмотренном главой 4 ЖК РФ, что в данном случае являлось недопустимым. 5. Изменение таких параметров многоквартирного дома, как высота, количество этажей, площадь и объем, является реконструкцией такого дома. Собственники трех квартир на первом этаже в многоквартирном доме обратились в суд с требованием к уполномоченному органу о сохранении помещения в перепланированном состоянии, ссылаясь на то, что в целях повышения уровня комфортности три отдельные квартиры были ими объединены в одну квартиру с оборудованием отдельного входа с придомовой территории, в результате был создан новый объект недвижимости в виде четырехкомнатной квартиры, состоящей из четырех жилых комнат, трех совмещенных санитарно-технических узлов, кухни, кладовой, двух коридоров, трех подсобных помещений. Уполномоченный орган отказал в сохранении нового объекта недвижимости в перепланированном состоянии. Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал. Суд апелляционной инстанции решение суда оставил без изменения. Суд кассационной инстанции судебные акты оставил без изменения. Согласно части 4 статьи 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Исходя из положений статьи 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Понятие "реконструкция" установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ). Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 141.4 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 ГрК РФ). Часть 2 статьи 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем. При этом действующее законодательство понятие "реконструкция помещения в многоквартирном доме" не содержит. На основании изложенного при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения пункта 14 статьи 1 ГрК РФ (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией. Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В соответствии с подпунктом "в" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 (далее - Правила N 491) в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (часть 4 статьи 29 ЖК РФ). Отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из того, что объединение трех отдельных квартир привело к реконструкции дома, а не к перепланировке помещения, поскольку увеличилась площадь дома. Принимая во внимание, что собственники трех отдельных квартир до получения разрешения на реконструкцию объединили принадлежащие им помещения, при этом указанные работы изменили объект (дом) в целом, затронули несущие конструкции дома, относящиеся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, однако согласие собственников помещение на реконструкцию дома получено не было, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. В другом деле уполномоченный орган обратился к собственнику помещения в многоквартирном доме с требованием о признании реконструкции помещения незаконной, возложении обязанности привести помещение в первоначальное состояние, ссылаясь на то, что проведены работы по разукрупнению двухуровневого помещения путем устройства монолитного участка в проеме междуэтажного перекрытия для отсечения помещений первого и второго уровня, а также устройства дверного проема в несущей стене дома для образования отдельного входа помещения второго уровня, в результате которых образовались две отдельные самостоятельные квартиры. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, требования удовлетворены. Разрешая спор, суд руководствовался положениями части 4 статьи 17, статьи 25, части 4 статьи 29, статьи 40 ЖК РФ, пункта 14 статьи 1 ГрК РФ, пунктами 1.7.1 - 1.7.3 Правил N 170 и исходил из того, что в результате произведенных работ образованы новые объекты - две отдельные квартиры в многоквартирном доме, при этом устройство дверного проема в несущей стене дома для образования отдельного входа в квартиру второго уровня затронуло общее имущество собственников многоквартирного дома. Также суд указал, что разделение двухуровневого помещения на две самостоятельные одноуровневые квартиры свидетельствует об изменении параметров (количества помещений и этажей) части многоквартирного дома, что подпадает под понятие реконструкции, регулируемой положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации. В результате произведенных работ осуществлена не перепланировка и переустройство помещения, а реконструкция; кроме того, изменилось количество помещений в доме, на что согласия уполномоченных органов и собственников всех помещений в этом доме получено не было. 6. Вопрос о выдаче разрешения на реконструкцию объекта подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном статьей 51 ГрК РФ. Исполнительный комитет муниципального образования отказал собственнику двухуровневой квартиры (далее - собственник) в выдаче разрешения на проведение работ по перепланировке, поскольку в результате планируемых изменений будет образовано два самостоятельных объекта недвижимости (квартиры), что свидетельствует о реконструкции первоначального объекта недвижимости (многоквартирного дома). Собственник оспорил его в суде, указав, что такое основание для отказа в согласовании перепланировки не предусмотрено Жилищным кодексом Российской Федерации. Суд отказал собственнику в удовлетворении требования. При этом исходил из того, что планируемые работы включали раздел двухуровневой квартиры на два самостоятельных объекта (две квартиры) с обустройством отдельного входа в квартиру второго уровня путем образования дверного проема в несущей стене дома, что изменяет уникальные характеристики первоначального объекта недвижимости, его параметры и в силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ свидетельствует о реконструкции. Исходя из положения, регулирующего деятельность исполнительного комитета муниципального образования, принятие решений о выдаче разрешений на реконструкцию многоквартирного дома в его обязанности не входит. Кроме того, законодателем закреплены различные порядки для согласования переустройства и (или) перепланировки (глава 4 ЖК РФ) и получения разрешения на реконструкцию (статья 51 ГрК РФ). Согласно пункту 2 части 1 статьи 27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае представления документов в ненадлежащий орган. Таким образом, оспариваемое решение являлось законным."

20 июня 2024 г.
	Можно ли подать заявление о переоборудовании,перепланировке в уполномоченный орган после начала выполнения работ? ✍ МКД № 18В по Калининскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	На аналогичный вопрос дает полный мотивированный ответ Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года в пункте 2 "ОБЗОРЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С РЕКОНСТРУКЦИЕЙ, ПЕРЕУСТРОЙСТВОМ И ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ": "2. Уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме, в том числе если оно подано заинтересованным лицом после начала проведения таких работ. Собственник помещения в многоквартирном доме обратился в суд с требованием о признании незаконным бездействия органа, уполномоченного на согласование переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме, выразившегося в нерассмотрении поданного заявления по установленной форме с приложением предусмотренных статьей 26 ЖК РФ документов. Решением суда первой инстанции отказано в удовлетворении требований. Суд указал на несоблюдение собственником установленного порядка согласования проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, предусмотренного статьей 26 ЖК РФ. Исходя из положений указанной нормы, а также статьи 29 ЖК РФ, устанавливающей, что переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме могут быть проведены только при согласовании таких работ органом местного самоуправления, согласование проводится до проведения работ при предоставлении предусмотренных документов, в том числе проекта переустройства и (или) перепланировки. Законодательством не предусмотрена возможность последующего согласования органом местного самоуправления проведенных работ, а перепланировка (переустройство) являются самовольными. В исключительных случаях суд вправе сохранить помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Однако в данном случае собственником помещения не представлено доказательств того, что у него имелись препятствия к согласованию проведенных работ в предусмотренном жилищным законодательством порядке. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, требование удовлетворил исходя из следующего. Суд установил, что собственником помещения на основании проекта переустройства и перепланировки в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении проведены работы по перепланировке, а также переустройству систем водоснабжения и канализации. Впоследствии он обратился с заявлением в уполномоченный орган с приложением проекта переустройства и перепланировки, иных документов, предусмотренных жилищным законодательством. Однако уполномоченный орган в установленном порядке его заявление не рассмотрел. Согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Частью 2 указанной статьи установлен перечень документов, которые собственник помещения должен предоставить для рассмотрения его заявления о переустройстве и (или) перепланировке. В их числе - проект переустройства и перепланировки помещения, а также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если планируемые работы приведут к уменьшению размера общего имущества). При этом если ряд документов предоставлен не был, то уполномоченный орган самостоятельно их запрашивает по собственной инициативе (части 2, 2.1 статьи 26 ЖК РФ). Из анализа положений статей 26 и 29 ЖК РФ следует, что проверочные действия уполномоченного органа для принятия решения о согласовании проведения переустройства (перепланировки) помещения осуществляются с целью установления соответствия работ, связанных с проведением переустройства (перепланировки) помещения, установленным требованиям и обеспечения соблюдения прав и законных интересов иных собственников помещений в многоквартирном доме. При этом из приведенных положений законодательства не следует, что начало проведения таких работ влияет на обязанность уполномоченного органа рассмотреть по существу поданное заявление и принять решение о согласовании или отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки в зависимости от того, соответствуют ли работы проекту переустройства и перепланировки, установленным требованиям законодательства, а также не нарушают ли права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, иных лиц, не создают ли угрозу жизни или здоровью граждан. Поскольку обращение в орган местного самоуправления за согласованием проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме после начала таких работ не является основанием для нерассмотрения заявления по существу, то уполномоченный орган не вправе уклониться от проверки заявления заинтересованного лица о переустройстве и (или) перепланировке с комплектом представленных документов с целью принятия решения о согласовании, если им не установлено, что переустройство (перепланировка) не соответствует требованиям законодательства, нарушает права третьих лиц или создает угрозу жизни или здоровья граждан. Суд кассационной инстанции обоснованно согласился с выводами суда апелляционной инстанции."

20 июня 2024 г.
	С кем проводиться согласование переоборудование или перепланировки в жилом помещении? ✍ МКД № 18В по Калининскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	На аналогичный вопрос дает полный мотивированный ответ Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года в пункте 1 "ОБЗОРЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С РЕКОНСТРУКЦИЕЙ, ПЕРЕУСТРОЙСТВОМ И ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ": "1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводится по согласованию с органом местного самоуправления. Собственник нежилых помещений в многоквартирном доме обратился с заявлением к уполномоченному органу о признании незаконным предписания о приведении переустроенных и (или) перепланированных помещений в прежнее состояние, ссылаясь на то, что проведенная перепланировка двух нежилых помещений первого этажа не привела к нарушению чьих-либо прав и законных интересов, отсутствует угроза жизни или здоровью граждан; выполненные работы не привели к изменению состава общего имущества жилого дома. Уполномоченный орган возражал против удовлетворения требования, поскольку собственником без согласования произведены работы по оборудованию двух входных групп в торце здания, изменена конфигурация нежилых помещений. Суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворил заявленное требование. Суды исходили из того, что отношения по перепланировке нежилых помещений не являются предметом регулирования жилищного законодательства, и положения статьи 29 ЖК РФ не подлежат применению к нежилым помещениям. Суд кассационной инстанции судебные акты судов двух инстанций отменил, в удовлетворении требования о признании незаконным предписания о приведении нежилого помещения в прежнее состояние отказал, указав следующее. Положениями главы 4 ЖК РФ, действующей в редакции Федерального закона от 27 декабря 2018 года N 558-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме", с 8 января 2019 года установлен порядок проведения переустройства и (или) перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме. Таким образом, осуществление собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, работ по переустройству и (или) перепланировке должно происходить с соблюдением норм ЖК РФ. В соответствии с положениями статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства на основании проекта переустройства и (или) перепланировки по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Как установлено частью 1 статьи 29 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (часть 2 статьи 29 ЖК РФ). Последствием самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения, согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ, является приведение такого помещения в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Как установлено судами, собственник спорных помещений в уполномоченный орган за согласованием проведения перепланировки помещений в многоквартирном доме не обращался. Таким образом, проведенная им перепланировка является самовольной. Кроме того, достаточных доказательств того, что проведенные работы соответствуют строительным нормам и правилам, нормам пожарной безопасности и иным требованиям, не нарушают прав и законных интересов иных лиц, а также не создают угрозу жизни или здоровью граждан, не представлено. Суд также принял во внимание, что собственник нежилых помещений привлечен к административной ответственности за нарушение, предусмотренное частью 2 статьи 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, и ему назначено административное наказание в виде административного штрафа."

20 июня 2024 г.
	Какими нормативными актами РФ регулируются правоотношения, возникающие в связи с реконструкцией, переустройством и перепланировкой жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме? ✍ МКД № 18В по Калининскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	На аналогичный вопрос дает полный мотивированный ответ Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года во вступительной части "ОБЗОРА СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С РЕКОНСТРУКЦИЕЙ, ПЕРЕУСТРОЙСТВОМ И ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ": "Правоотношения, возникающие в связи с реконструкцией, переустройством и перепланировкой жилых и нежилых помещений (далее - помещений) в многоквартирном доме, регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и других федеральных законов (например, Федеральный закон от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Федеральный закон от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), нормативными правовыми актами, изданными в соответствии с указанными федеральными законами (например, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 27 сентября 2003 года N 170 (далее - Правила N 170), а также нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. На основании пункта 1 статьи 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях. Согласно пункту 7 статьи 141.4 ГК РФ правила ГК РФ о помещениях подлежат применению к жилым помещениям, если иное не установлено Жилищным кодексом Российской Федерации. В силу части 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок проведения переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме установлен нормами главы 4 ЖК РФ. В целях определения содержания понятий "переустройство" и "перепланировка" суды исходят из положений статьи 25 ЖК РФ, в соответствии с которыми переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Переустройство включает, в частности, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения включает в том числе перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. Понятие "реконструкция" установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ). Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 141.4 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 ГрК РФ). На основании изложенного при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения пункта 14 статьи 1 ГрК РФ (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). Дела по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме и возникающим из гражданских правоотношений, рассматриваются районными (городскими) судами общей юрисдикции в соответствии с требованиями статей 23, 24 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) и арбитражными судами согласно статье 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в порядке искового производства. Дела об оспаривании ненормативных правовых актов (например, отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения; отзыв решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения; отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировки жилого помещения) рассматриваются в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и арбитражными судами - на основании статьи 29 АПК РФ в порядке главы 24 АПК РФ."

10 января 2024 г.
	Отсутствие сформированного земельного участка под МКД является ли основанием не содержание её Управляющей компанией? ✍ МКД № 42Г по Ленинградскому шоссе
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	Обязанность по содержанию детских площадок на прилегающей к жилым домам территории, лежит на УК, которая управляет домом, даже в тех случаях, когда земельный участок под МКД не сформирован, детские площадки не включены в состав общего имущества (ОИ), причем близость площадки к конкретному МКД не имеет значения, – площадка все равно находится в составе общего имущества МКД (Определение Верховного Суда РФ от 25 августа 2020 г. № 303-ЭС20-11685). Ознакомьтесь с данным Определением.

10 января 2024 г.
	Обязана ли УК осуществлять производственный контроль качества воды в соответствии Пункт 77 СанПиН 2.1.3684-21. ✍ МКД 42Г по Ленинградскому шоссе Наталья.
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	Работы по контролю качества воды также не включены в Минимальный перечень услуг и работ для обеспечения содержания общего имущества в МКД, утвержденный постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года №290.Минстрой России в письме от 05.03.2022 № 8900-ОЛ/04 указал, что контроль качества воды – обязанность РСО. Согласно ч. 5 ст. 41 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ, производственную программу разрабатывает компания, осуществляющая горячее или холодное водоснабжение, водоотведение, на срок действия регулируемых тарифов (ч. 1 ст. 8 № 416-ФЗ). Нормы № 416-ФЗ не предусматривают обязанность по разработке программы производственного контроля качества воды в отношении управляющих многоквартирными домами организаций. Она возложена на РСО. В письме от 06.07.2023 № 18379-ОГ/00 ведомство вернулось к этой теме. Минстрой РФ повторил свои выводы, а также отметил: не во всех домах в составе внутридомовых систем водоснабжения есть оборудованные точки отбора проб воды. Их берут в помещениях собственников. Но законодательством не установлена обязанность жителей МКД пускать в квартиру представителей УО или иной организации для забора проб.

30 апреля 2022 г.
	Как организовать цветники во дворе дома ✍ Наталья Кал шоссе 18 В
Отвечает Зам.директора Седов М.А.
	Где сажать? Разбивайте клумбы и высаживайте растения только на территории, которая входит в состав общего имущества МКД. Так вы сможете не только включать свои затраты на эти работы в состав платы «Содержание жилья», но и избежите конфликтов с органами МСУ. Самое популярное место для цветников – палисадник, то есть огороженный участок земли между домом и дорогой, тротуаром. Еще одно удачное место для организации цветочного ковра – общественные места, зоны отдыха и прогулок жителей МКД. Цветы будут радовать и поднимать настроение. На таких участках можно заменить цветами часть газона и сделать красочный акцент. Какие растения выбрать? Выбор растений во многом зависит от расположения цветника. Если он разбит на теневой стороне, то прекрасно подойдут различные тростники, хоста, овсяница, ирисы болотные, герань. Кстати, герань активно разрастается и вытесняет сорняки. Селекционеры вывели более 400 сортов герани, так что подобрать нужные не составит труда. В последние годы для обустройства клумб все чаще выбирают многолетние цветы и растения, а также микс кустарников и цветов. Такое соседство выглядит привлекательно в любой момент сезона, а не только во время цветения фаворитов отдельно взятого сорта. Если клумба запланирована на солнечной стороне, обратите внимание на тимьян, шалфей, ковыль, манжетку, вербейник. Они не так сильно подвержены выгоранию под прямыми солнечными лучами и очень ароматные. Благоухание этих растений помогает уменьшить количество комаров. В палисадниках возле подъездов обычно высаживают яркие однолетние цветы. Такие, чтобы радовали своим пышным цветением до самой осени. Как посадить? Выбирайте естественный или схематичный стиль рассадки растений. Естественную красоту растений ценят в ландшафтном дизайне. Первопроходец такого направления – голландец Питер Удольф. Стиль, который он продвигает, оказался идеальным для современных городов. Имитации луговых зарослей прекрасно смотрятся рядом с разной по стилю архитектурой, создают уголки нетронутой природы среди многоэтажных бетонных зданий. Самый яркий пример подобной работы с растениями – парк «Зарядье» в Москве. Схематичная рассадка позволит спланировать работы по закупке растений и их высадке. Вы можете самостоятельно спланировать будущую клумбу или привлечь к этому жителей. Мы рекомендуем второй путь. Так вы покажете, что прислушиваетесь к мнению собственников, выстроите дружественные отношения. Если жители просят сложную клумбу, согласуйте размер расходов на закупку растений, их высадку и дальнейший уход. Составьте и подпишите совместно с собственниками документ, в котором укажите наименования растений, их количество и сопутствующие элементы (ограждения, декоративные составляющие и т. п.).

29 марта 2022 г.
	Какой порядок и условия установки кондиционера на фасаде дома в рамках действующего законодательства РФ. ✍ Светлана Калининское шоссе д.16
Отвечает Зам.директора Седов М.А.
	Комфорт нахождения в МКД обеспечивает не только управляющая домом организация. Жители и собственники нежилых помещений спасаются от жары с помощью кондиционеров и устанавливают их внешние блоки на фасадах МКД. Входит ли это в сферу ответственности УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, разберемся в статье. Кто и как вправе использовать фасад МКД Использовать фасад дома для размещения различных конструкций, в том числе кондиционеров, вправе и собственники помещений в МКД, и наниматели, и арендаторы. Но не по своему усмотрению, а строго в рамках закона. И вот почему. Стена МКД — это ограждающая конструкция. А значит, это общее имущество собственников помещений в доме. Такой вывод следует из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса. На такую принадлежность фасада МКД указывает и пункт 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. Отношения по пользованию общим имуществом собственников помещений в МКД регулирует жилищное законодательство, это установлено в статье 4 Жилищного кодекса. Когда кто-либо размещает на фасаде МКД наружный блок кондиционера, он пользуется общим имуществом собственников помещений в данном доме. А значит, в этой ситуации нужно руководствоваться нормами жилищного законодательства, в частности — Жилищного кодекса. Собственники помещений вправе пользоваться и распоряжаться общим имуществом на основании части 2 статьи 36 Жилищного кодекса. Но решения о пользовании общим имуществом они должны принимать на общем собрании (ст. 44 Жилищного кодекса). Соглашения всех участников общедолевой собственности для использования такого имущества требует и статья 247 Гражданского кодекса. Причем если согласия достичь не получится, порядок пользования установит суд. На то, что размещение наружного блока кондиционера нужно согласовать, указывает также норма пункта 3.5.8 Правил, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Она вменяет управляющей МКД организации в обязанности не допускать установку кондиционеров без соответствующего разрешения. Правда, не уточняется, о каком именно разрешении речь. Рассмотрим далее, какую роль в этом процессе играют управляющая МКД организация и органы власти. Когда управленец должен согласовать размещение кондиционера на фасаде МКД Часто собственники обращаются за согласованием установки внешнего блока кондиционера к управляющей МКД организации. Исходят они из того, что управленец отвечает за сохранность общего имущества и безопасность проживания в доме. Н«Все отвео жилищное законодательство не наделило управляющих такой функцией. Все вопросы использования фасада МКД решают собственники на общем собрании помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса). Чтобы не созывать общее собрание каждый раз, как кто-то решит улучшить микроклимат в своем помещении, предложите собственникам установить правила размещения кондиционеров на фасаде. Причем для этого необходимо, чтобы решение приняли большинством голосов — не менее 2/3 от общего количества голосов собственников (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса). Собственники помещений на общем собрании могут поручить управленцу согласовывать монтаж кондиционеров в соответствии с утвержденными ими правилами и контролировать исполнение этих правил. Как вопрос размещения кондиционеров решается в ТСЖ и кооперативах Для решения вопроса о пользовании общим имуществом не имеет значения, какая организация управляет МКД. Согласовывать установку внешнего блока кондиционера на фасаде МКД должно общее собрание собственников помещений в данном доме большинством в 2/3 от общего количества голосов собственников. Ни у органов управления товарищества либо кооператива, ни у общего собрания членов таких организаций нет права распоряжаться общим имуществом собственников. Любые решения в этой сфере, принятые ТСЖ, ЖК или ЖСК, будут ничтожны. Как взаимодействовать с местной властью по вопросам установки кондиционеров. Монтаж кондиционера на фасаде МКД может потребоваться согласовывать с органом власти. Он вправе устанавливать порядок размещения наружных блоков кондиционеров на стенах МКД. Если есть местный или региональный нормативный акт, регулирующий эту сферу, проинформируйте о нем собственников помещений. Например, в Санкт-Петербурге блоки систем кондиционирования считают элементами благоустройства. Требуется получить задание на разработку проекта благоустройства и согласовать такой проект в Комитете по градостроительству и архитектуре. Регулирует процедуру постановление правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961. Есть муниципальное законодательство, которое оговаривает сохранение архитектурного облика зданий. Но если собственник получил разрешение органа МСУ и установил кондиционер без согласования с общим собранием собственников помещений в МКД, его действия суд может признать незаконными. Такой вывод апелляционной инстанции поддержал Верховный суд в определении от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471. Как получать плату за установленные кондиционеры Объекты общего имущества в МКД можно передать в пользование как одному из собственников помещений, так и третьим лицам. Это касается и размещения систем кондиционирования на фасаде МКД — за них можно получать арендную плату. Чтобы предоставить в аренду стену МКД, потребуется провести общее собрание собственников, на котором квалифицированным большинством голосов: принять решение о пользовании общим имуществом, в том числе о заключении соответствующих договоров; уполномочить управляющую МКД организацию заключать от имени собственников помещений договоры об использовании общего имущества; наделить управленца правомочиями подписывать и согласовывать условия таких договоров. Только после этой процедуры управляющая МКД организация сможет от имени собственников подписывать договор аренды, все приложения к нему, согласовывать цену и порядок расчета по договору, производить начисление, получение, взыскание платы, защищать интересы собственников от нарушений со стороны арендатора, используя право на односторонний отказ, взыскание неустойки, убытков и т. д. Как суды разрешают споры по вопросам законности монтажа кондиционеров. Судебная практика по разрешению споров о законности требований согласовать размещение кондиционеров на фасаде МКД неоднозначна. Верховный суд. Но в последнее время Верховный суд все же больше склоняется к тому, что устанавливать оборудование на общем имуществе любое юридическое или физическое лицо может только с разрешения общего собрания собственников. Даже если это лицо — собственник помещения в данном МКД и размещает оборудование в пределах части фасада, соответствующей расположению его помещения. Например, в деле № А40-219601/2018 Верховный суд рассматривал требование владельца квартиры к собственнику нежилого помещения — юрлицу демонтировать вентиляционное оборудование и блоки системы кондиционирования. Суд первым делом выяснил, получал ли ответчик разрешение общего собрания на использование общего имущества в МКД. Высшая инстанция поддержала вывод апелляционной инстанции о том, что правовой режим общего имущества устанавливает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в МКД, единолично в отсутствие решения общего собрания пользоваться общим имуществом. Суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался разъяснениями из пункта 7 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Пленум указывал, что передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества. А в рассматриваемом деле такого соглашения не было. Верховный суд не принял ссылку ответчика на то, что он провел все работы в соответствии с утвержденным правительством Москвы регламентом, в котором не предусматривалось согласования с собственниками помещений. Высшая инстанция процитировала собственные неоднократные разъяснения по этому вопросу: Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного суда 04.12.2013 (п. 39); Обзор судебной практики Верховного суда № 1 (2017), утвержденный Президиумом Верховного суда 16.02.2017 (п. 23); определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда от 05.12.2016 № 304-ЭС16-10165 по делу № А45-13856/2015; определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 12.11.2019 № 34-КГ19-9. Суть в том, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом МКД, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. И это право нельзя истолковывать как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных. И разрешение уполномоченного органа на проведение работ не отменяет необходимости получить разрешение общего собрания собственников. Подробности судебного разбирательства можно посмотреть в определении Верховного суда от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471. Конституционный суд. Компания — ответчик по делу № А40-219601/2018 пыталась оспорить конституционность пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса. Полагала, что отнесение к компетенции общего собрания собственников вопросов пользования общим имуществом позволяет ограничивать права собственников нежилых помещений в угоду владельцам квартир, препятствует использованию нежилых помещений в соответствии с его назначением. Конституционный суд не принял жалобу к рассмотрению. Суд указал, что оспариваемая норма воспроизводит право, закрепленное частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса: объекты общего имущества можно передавать в пользование иным лицам по решению общего собрания собственников помещений в МКД, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Данное правовое регулирование соответствует требованиям статей 246 и 247 Гражданского кодекса о порядке пользования и распоряжения находящимся в общей собственности имуществом, обеспечивает баланс интересов всех собственников помещений в доме, не препятствует созыву общего собрания для решения вопросов о передаче в пользование собственника нежилого помещения объектов общего имущества и об условиях такой передачи (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса). Оспариваемая норма не нарушает конституционные права заявителя. Что делать, если обнаружили несогласованный кондиционер Если собственники управомочили вас согласовывать установку кондиционеров на фасаде и заключать договоры о пользовании общим имуществом, направьте предполагаемому нарушителю требование предоставить техническую и иную документацию на оборудование. Предупредите, что неисполнение требования может обернуться судебным иском. Предложите восполнить правовой пробел и узаконить размещение кондиционера. Сошлитесь на решение общего собрания собственников, на основании которого вы решаете вопросы использования фасада как элемента общего имущества МКД. В случае упорного нежелания собственников оборудования идти на контакт, составляйте судебный иск. Выводы Чтобы контролировать состояние общего имущества и быть в курсе, кто и какие конструкции и оборудование на нем размещает, предложите собственникам установить порядок его использования. И дать вам право согласовывать такие действия и заключать соответствующие договоры. Если есть местные или региональные акты, регулирующие эти вопросы, — учтите их требования. При необходимости пропишите согласование размещения оборудования с органом МСУ. Когда выявили нарушения установленного порядка, требуйте устранить их. Выгоднее пресечь неправомерные действия в самом начале, чем дожидаться жалоб от жителей и предписаний от надзорников.

10 января 2022 г.
	Кто отвечает за запорно-регулирующую арматуру на трубах водоснабжения ✍ Наталья Кал шоссе 14 б
Отвечает Зам.директора Седов М.А.
	В соответствии с п. 5 разд. 1 Правил № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы ХВС и ГВС, состоящие: из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков; из отключающих устройств; из общедомовых приборов учёта холодной и горячей воды; первых запорно-регулировочных кранов (ЗРА) на отводах внутриквартирной разводки от стояков; механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Из этого следует, что в состав общего имущества МКД включены первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков. Ответственность за их содержание лежит на управляющей организации. Такой вывод подкреплён судебной практикой, например, решением Петрозаводского городского суда от 19.06.2019 по делу № 2-3550/2019.

24 августа 2021 г.
	Что собственники и Управляющие компании вправе требовать от Фонда капитального ремонта согласно ЖК РФ если формирование фонда капитального ремонта формируется на общем счете Фонда капитального ремонта. Основные нарушения. ✍ Татьяна Калининское шоссе 14В
Отвечает Зам директора Седов М.А.
	В деятельности региональных операторов по капитальному ремонту общего имущества МКД можно выделить три основных нарушения норм Жилищного кодекса РФ. Первое – несоблюдение требований п. 1 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ. Регоператоры не направляют собственникам помещений в МКД предложения о сроке начала капитального ремонта, перечне необходимых работ, их стоимости, о порядке их финансирования. В том числе фонды капремонта не уведомляют жителей домов о полной стоимости капремонта с учётом замены всех конструкций, находящихся в неработоспособном состоянии. Как должно быть: согласно ч. 3 ст. 189 ЖК РФ, регоператор должен направить собственникам предложение по капремонту в срок не менее чем за шесть месяцев до года, когда в соответствии с региональной программой должен состояться капремонт в МКД. Фонд капремонта представляет собственникам предложения о сроке начала работ, их перечне и стоимости, о порядке и об источниках финансирования. Регоператоры зачастую не готовят проектную документацию для организации капремонта, а также не проводят обследования общего имущества МКД для разработки конкурсной документации, не формируют техническое задание для подрядчиков. Это второе распространённое нарушение – невыполнение требований п. 2 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ и связанных с ними норм. Как должно быть: Согласно п. 2 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ, регоператор обязан подготовить задания на оказание услуг и выполнение работ по капремонту и при необходимости проектную документацию на проведение ремонта, утвердить её и нести ответственность за её качество. Вся такая документация должна соответствовать требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов. Чтобы подготовить такую документацию, регоператор должен в соответствии с ГОСТ 31937-2011 провести обследование общего имущества МКД и определить его техническое состояние. Предметом судебных споров между собственниками и регоператором становится третье нарушение. Это ненадлежащее выполнение фондом капремонта требований п. 4 ч. 2, ч. 6 ст. 182, ч. 1 ст. 188 ЖК РФ. Регоператор не контролирует, как выбранная им для работ организация отремонтировала дом и отказывается отвечать за причинённый дому такими действиями ущерб. Как должно быть: Регоператор обязан следить за качеством и сроками выполнения работ подрядными организациями. Такие работы должны соответствовать техническому заданию (п. 4 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). Он же несёт ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения подрядчиками обязательств по проведению капремонта. На это обращал внимание ВС РФ в п. 7 обзора от 04.07.2018 № 2. Он указал, что регоператор как заказчик работ по капремонту несёт перед собственниками помещений в таком доме ответственность за действия привлечённых им подрядных организаций в соответствии с принципом полного возмещения убытков.

01 сентября 2020 г.
	Где и кем производится стравливание воздуха из внутридомовых и внутриквартирных сетей отопления. ✍ Елена
Отвечает Зам. директора Седов М.А.
	Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" 5.2.12. Персонал организации по обслуживанию жилищного фонда должен систематически в течение отопительного сезона производить контроль за работой систем отопления. 5.2.15. Выпуск воздуха из систем центрального отопления через воздухосборник автоматические удалители воздуха или воздуховыпускные краны на отопительных приборах следует производить периодически, каждый раз при падении давления на вводе ниже уровня статического давления данной системы, а также после ее подпитки. 5.2.17. Надежная эксплуатация систем водяного отопления должна обеспечиваться проведением следующих работ: - систематическое удаление воздуха из системы отопления.

01 ноября 2019 г.
	Особенности выплаты вознаграждения членам и председателю совета МКД ✍ Тамара, Ленинградское шоссе 20
Отвечает Заместитель директора Седов М.А.
	Вознаграждение и договор управления Жилищным кодексом РФ установлено, что только к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Если вознаграждение собирается и выплачивается управляющей организацией, то это обязательно нужно предусмотреть в договоре управления. Подтверждением этому служит судебная практика. Так, постановлением Седьмого Арбитражного апелляционного суда по делу № А27-9838/2017 от 12 февраля 2018 г. (резолютивная часть объявлена 05 февраля 2018 г.) был разрешен спор о правомерности выплаты вознаграждения председателю совета дома при отсутствии соответствующего пункта об этом в договоре с управляющей организацией. Жилищной инспекцией при проверке документов управляющей организации было установлено, что последняя «в отсутствие правовых оснований выставляла к оплате платежные квитанции на содержание и ремонт жилого помещения, оплату труда председателя совета многоквартирного дома, а также пени за несвоевременную уплату указанного вознаграждения, с выделением соответствующей суммы отдельной строкой (дополнительное содержание). Суд пришел к выводу, что договором управления многоквартирным домом не установлены дополнительные обязанности управляющей организации, действующей по поручению собственников помещений начислять и выставлять к уплате в платежных документах собственникам помещений в многоквартирном доме взнос на выплату вознаграждения членам и председателю совета многоквартирного дома в размере, установленном общим собранием собственников помещений». Таким образом, недостаточно только решения общего собрания собственников (общего собрания членов ТСЖ), поскольку обязать что-то делать управляющую организацию (в случае, если обязанность прямо не установлена законом) без согласования с ней невозможно. Поэтому прежде чем принимать решение на соответствующем собрании собственников необходимо предварительно обсудить условия с управляющей организацией. Устное согласие и фактическое исполнение обязательств управляющей организацией также может стать предметом проверки надзорного органа, поэтому такой финансовый вопрос лучше предусмотреть в договоре управления. Примером может служить Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа № Ф03-5727/2016 по делу № А51-10495/2016 от 21 декабря 2016 г. (резолютивная часть объявлена 14 декабря 2016 г.). В данном случае «жилищной инспекцией при проверке представленных документов было установлено, что в период с марта 2015 года по февраль 2016 года ООО «Имидж-1» выставляло к оплате платежные квитанции на содержание и ремонт жилого помещения, оплату труда председателя совета многоквартирного дома, с выделением соответствующей суммы отдельной строкой». ООО «Имидж-1» с предписанием жилищной инспекции не согласилось и обжаловало в суд. В связи с отсутствием в договоре с управляющей организацией пунктов договора о выплате вознаграждения председателю Совета дома, суд подтвердил правомерность действий инспекции. Анализ региональной судебной практики отражает наиболее частую ошибку, которую совершают управляющие организации, неверно трактуя положения жилищного законодательства и указывая в платежных документах выплату вознаграждения членам и (или) председателю совета дома. Недостаточно просто принятого решение на собрании собственников и полученного протокола управляющей организацией. Обязательно нужно внести пункт о выплате вознаграждения, размере и порядке такой выплаты членам и (или) председателю совета дома в договор управления. Согласие управляющей организации на основании протокола без внесения соответствующих изменений в договор и соответственно размещение в квитанции дополнительной строки — оплата вознаграждения членам и (или) председателю совета дома — не является законным, поскольку договором условие о выплате не предусмотрено. Пункт 69 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 (далее — Правила № 354) определен перечень услуг, подлежащих указанию в платежном документе (квитанции), который не включает в себя оплату вознаграждения членам и (или) председателю совета дома. Вместе с тем указанный перечень не является исчерпывающим, так, согласно пп. л п. 69 Правил № 354 установлено, что платежных документах также указываются другие сведения, подлежащие договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, включению в платежные документы. Иными словами, для того чтобы включить новый пункт в платежную квитанцию нужно основание — в договоре управления обязательно необходимо прописать пункт о выплате вознаграждения (заключить дополнительно соглашение, добавив данный пункт, если это не было сделано при заключении договора). Таким образом, фиксируются обязательства управляющей организации перед собственниками помещений получать и распоряжаться денежными средствами на определенную цель — выплату вознаграждения членам и (или) председателю совета МКД. Стоит отметить, что выплату вознаграждения следует прописывать отдельной строкой. Логично, что если вы предусматриваете такую возможность, то и оплачивать должны именно этот пункт. Решение о выплате вознаграждения Согласно п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ принятое решение должно содержать: условия выплаты (по результатам работы, после заслушивания отчета, вне зависимости от результатов работы); порядок выплаты (как, кто осуществляет сбор средств и их выплачивает, оплачивает НДФЛ, страховые взносы, с какой периодичностью); порядок определения размера вознаграждения (важно указать, как определяется размер вознаграждения: оплачивается ли с каждого квадратного метра, либо с каждого собственника, либо с каждого жилого помещения, как оплачивается НДФЛ и страховые взносы). Принимая решение о выплате вознаграждения в решении и договоре управления необходимо указать размер такого вознаграждения, а также периодичность его выплат (месяц, квартал, полугодие, год). При этом нужно предусмотреть, что размер выплаты может варьироваться в зависимости от проделанной работы, ее количества и качества, и предусмотреть начисление вознаграждения после рассмотрения отчета членов и (или) председателя совета МКД. Выбирая сумму вознаграждения необходимо понимать, что с полученной суммы должны уплачиваться налоги и сборы, предусмотренные законодательством, поэтому лучше указать, что налоги включаются в сумму вознаграждения, или сумма вознаграждения является фиксированной и предусмотренная сумма налогов собирается с собственников дополнительно к сумме вознаграждения. Стоит предусмотреть при заключении договора с управляющей организацией то, кто осуществляет расчет и уплату страховых взносов и НДФЛ с вознаграждения. К сожалению, нередки ситуации, когда не все собственники оплачивают необходимую сумму вознаграждения, и итоговая сумма может не соответствовать той, которая была установлена общим собранием собственников. Например, на собрании было решено ежемесячно уплачивать председателю совета МКД 10 000 рублей. По факту было собрано 8 000 рублей. Где брать оставшуюся сумму? И что делать, если вдруг в следующем периоде собственники или их часть, не оплатившие вознаграждение за предыдущий период, оплатили и его, и по факту было собрано, например, не 10 000 рублей, а 12 000 или 10 800 рублей? Данный вопрос остается открытым, поскольку выплата вознаграждению членам и председателю совета дома лежит на совести собственников и зависит от них. Вместе с тем, члены и председатель совета дома имеют право на обращение в суд в случае, если выплаты производятся неполные. Проблемой в данном случае будет то, что обращаться в суд будет необходимо в отношении каждого конкретного собственника. Можно прописать, что в случае сбора не полной суммы вознаграждения членам и (или) председателю совета МКД/правления ТСЖ за установленный период, выплачивается сумма, которая была фактически собрана. В случае сбора суммы выше предусмотренной, выплачивается либо также фактически собранная сумма вознаграждения, либо выплачивается сумма в установленном размере, остаток же возвращается собственникам, либо производится перерасчет ранее недоплаченной суммы вознаграждения — предусматривайте такой порядок, который представляется наиболее удобным и логичным конкретно для Вашего МКД. Также следует учесть, что размер НДФЛ и страховых платежей будет уплачиваться с фактически начисленной суммы вознаграждения. В качестве примера приведем Апелляционное определение Саратовского областного суда от 24 июня 2015 г. № 33-3075, в котором указано, что председателю совета МКД должны быть уплачена сумма, фактически собранная за определенный период. Так, «по решению собственников многоквартирного дома председателю совета многоквартирного дома установлено ежемесячное вознаграждение, выплачиваемое собственниками помещений многоквартирного дома председателю совета дома, в размере 1 рубля с 1 квадратного метра. Решением общего собрания собственников многоквартирного установлено, что сумма вознаграждения председателю совета многоквартирного дома указывается в квитанциях на оплату жилья, предъявляемых ежемесячно собственникам помещений многоквартирного дома. После поступления платежей собственников на оплату деятельности председателя совета дома на расчетный счет ООО «Строй-Сервис+» передает фактически поступившие денежные средства председателю совета дома. При таких обстоятельствах задолженность по выплате вознаграждения К. должна быть рассчитана из суммы, фактически поступившей на расчетный счет ООО «Строй-Сервис+» от собственников помещений многоквартирного дома. Важно отметить, что в случае, если начисление вознаграждения производится посредством управляющей организации (и это соответствующим образом закреплено), то между членами и председателем совета дома и такой организацией никакого отдельного соглашения заключать не нужно, а выплата собранного вознаграждения в полном размере является обязательной, не смотря на наличие задолженности собственников перед управляющей организацией. Так, управляющей организацией «Жилкомсервис» на своем счете незаконно удерживались денежные средства, предназначенные в качестве вознаграждения председателю совета МКД. Обоснованием управляющая организация указывала отсутствием соглашения между ней и непосредственно председателем МКД. Апелляционным определением Пермского краевого суда от 02 февраля 2015 г. по делу № 33-731/2015 суд определил, что «поскольку услуга оказывается председателем совета собственникам многоквартирного дома, а не Некоммерческому партнерству социальной инициативы «Жилкомсервис», решение собственников не оспорено, не отменено, довод ответчика об отсутствии договора, заключенного с истцом правового значения не имеет. Материалами дела подтверждается, что обязанности, возложенные на председателя совета многоквартирного жилого дома положениями ЖК РФ, истец выполняет». Согласно определению Приморского краевого суда от 31 марта 2014 г. по делу № 33-2590 «наличие у собственников помещений многоквартирного дома задолженности по оплате коммунальных платежей перед управляющей компанией не освобождает последнюю от обязательств по перечислению вознаграждения председателю Совета дома, поскольку управляющая компания вправе реализовать предусмотренное п. 2.2.5 Договора право взыскивать в установленном порядке с собственников указанную задолженность». Управляющая организация может не согласится с решением общего собрания собственников МКД и отказаться от включения пункта о выплате вознаграждения членам и (или) председателю совета МКД в договор управления, поскольку включение дополнительных условий не является обязательным, а основано на обоюдном согласии сторон (собственники и УО). В случае отказа управляющей организацией указание в платежных документах пункта «выплата вознаграждения» не допускается, управляющая организация не будет осуществлять сбор денежных средств, перечислять их членам и (или) председателю совета дома. Поскольку точный порядок сбора и выплаты вознаграждения ничем не предусмотрен, то возможны различные варианты, которые удобны собственникам в каждом конкретном случае. Безусловно, такие варианты не должны выходить за рамки закона и нарушать чьи-то права. Одна из возможностей, это найти организацию (например, расчетный центр или иная организация), которая бесплатно или за плату (а на это тоже придется тратится собственникам) будет выставлять квитанции, начислять и выплачивать вознаграждение. Нам предполагается, что общим собранием не может быть принято решение о непосредственном перечислении установленных сумм на личные банковские счета членов и (или) председателя совета МКД. Передача денежных средств способом, не предусматривающего учет и возможности определить плательщика/неплательщика, срока платежа, представляется нам выбранной не в интересах членов и председателя совета дома. Член или председатель совета дома имеет право обратится в суд за взысканием недополученных сумм вознаграждения, а для этого ему или организации нужно знать, у кого и в каком размере имеется задолженность. Однако все зависит непосредственно от жителей дома, от количества квартир и прочих особенностей. Теоретически возможна передача вознаграждений выбранному на собрании лицу, которое действует добровольно и осуществляет сбор, хранение (в т.ч. на личном банковском счете) и перечисление (передачу) вознаграждения лицам, для которых оно предназначается. Такое лицо может быть определено кассиром, сборщиком — так, как решат собственники. Однако в двух последних случаях необходимо особенное внимание уделить вопросу об исчислении и оплате НДФЛ и страховых взносов. Способ оплаты вознаграждения посредством расчетного центра и управляющей организации представляется нам наиболее удобным и прозрачным, однако запрета на иные способы оплаты вознаграждения в законе не содержится. Оформление отношений с членами и председателем совета дома Совет МКД не является индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом и не может заключить трудовой договор с членами и председателем совета МКД. Поэтому все, что касается совета МКД достаточно противоречиво и либо регулируется гражданско-правовыми отношениями, одной стороной в которых выступают собственники МКД (поручают выполнение определенных функций), а второй члены или председатель совета МКД. Такой договор может не заключатся в письменном виде, достаточно согласия обеих сторон, а также принятого решения на общем собрании собственников МКД. В апелляционном определении Саратовского областного суда от 24 июня 2015 г. № 33-3075 суд определил, что «удовлетворяя исковые требования К. суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 21, 22 и 136 ТК РФ, пришел к выводу о том, что между К. и ООО «Строй-Сервис+» сложились трудовые отношения, и взыскал сумму вознаграждения, установленную председателю совета многоквартирного дома, исходя из средне-арифметического значения оплаченной собственниками помещений многоквартирного дома денежной суммы. Судебная коллегия не согласилась с указанным выводом суда первой инстанции, «поскольку судом применены нормы ТК РФ, не подлежащие применению к спорным правоотношениям...». Запрещено заключать трудовой договор, в котором управляющая организация — работодатель, члены и (или) председатель совета МКД — работник. Члены и председатель совета МКД по роду своей деятельностью контролируют исполнение условий договора управления с управляющей организацией и не могут зависеть от нее как от работодателя. В случае заключения трудового договора произойдет конфликт интересов — члены и председатель совета МКД являются представителями собственников и должны представлять их интересы, соответственно, не могу зависеть от управляющей организации в материальном плане. С одной стороны, члены и председатели советов домов находятся в невыгодном положении. В частности, такие лица не могут претендовать на отпуск или больничный, с выплатой вознаграждения также могут быть проблемы. С другой стороны, члены и председатель совета дома — это зачастую люди с активной позицией, готовые потратить некоторое время на помощь своему дому, проследить за действиями УК, и не уполномочены самостоятельно выполнять огромный перечень работ. Вместе с тем хотелось бы, чтобы законодатель обратил внимание на вопросы, освещенные в предыдущей и данной статье, и более-менее урегулировал данные правоотношения.

01 ноября 2019 г.
	Налогообложение вознаграждения председателей советов МКД ✍ Тамара, Ленинградское шоссе 20
Отвечает Заместитель директора Седов М.А.
	Позиция Минстроя России По мнению Минстроя России (Письмо Минстроя России от 29 сентября 2015 г. № 32395-ОГ/04) в договору управления необходимо установить дополнительные обязанности управляющей организации по начислению взносов на вознаграждение и его выплату. В таком случае Минстрой РФ полагает, что «управляющая организация не является налоговым агентом по НДФЛ и плательщиком страховых взносов, так как не признается источником выплат, не начисляет вознаграждение. Члены и председатель совета многоквартирного дома самостоятельно уплачивают НДФЛ, объекта обложения страховыми взносами не возникает. Поступление денежных средств по статье «Вознаграждение председателю совета МКД» при надлежащей организации раздельного учета не подлежит налогообложению на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ». Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитывается доход в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение. Минстрой РФ дополнительно отмечает, что в части сбора и перечисления вознаграждения членам и председателю совета многоквартирного дома на управляющую организацию не распространяются требования Федерального закона от 3 июня 2009 г. № 103-ФЗ, регулирующего деятельность платежных агентов, так как председателя совета дома нельзя рассматривать как поставщика товаров, работ, услуг для собственников помещений в многоквартирном доме. Одни из первых писем Минфина также поддерживали позицию Минстроя относительно обязанности оплаты страховых взносов. Однако со временем Минфин изменил свое мнение и привел к этому надлежащее обоснование. Позиция Минфина России Так, в первых письмах Минфина России от 22 декабря 2016 г. № 03-04-05/77120, от 26 октября 2016 г. № 03-04-06/62484, письмах ФНС России от 06 декабря 2016 г. № БС-19-11/183, от 10 октября 2016 г. № БС-4-11/19174@ выражено мнение, что управляющая организация в случае осуществления посреднической деятельности не является налоговым агентом по отношению к председателю совета МКД. Данная позиция обосновывалась следующим образом: «Согласно пунктам 1 и 2 статьи 226 Кодекса налоговыми агентами признаются российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в Российской Федерации, являющиеся источником выплаты доходов налогоплательщику, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога на доходы физических лиц осуществляются в соответствии со статьями 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227 и 228 Кодекса. В случае если деятельность управляющей организации исходя из договорных обязательств является посреднической деятельностью по поручению собственников помещений в многоквартирном доме, в частности по выплате вознаграждения председателю многоквартирного дома за счет собственников помещений в многоквартирном доме, управляющая организация, по мнению Департамента, не признается налоговым агентом в отношении таких выплат, поскольку не является источником дохода указанных физических лиц. Обязанность по самостоятельному исчислению и уплате налога на доходы физических лиц определенными категориями налогоплательщиков установлена статьей 228 Кодекса». Как мы видим, позиция Минфина в данном случае сходна с позицией Минстроя России. Однако позднее Минфином выражено противоположное мнение. Так, по вопросу уплаты НДФЛ Минфин указывает, что «если общим собранием собственников дома принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет данной организации, то в данном случае управляющая организация выступает в качестве налогового агента и обязана исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщику, и перечислять НДФЛ в бюджетную систему Российской Федерации» (Письмо Минфина России от 23 октября 2017 г. № 03-15-07/69463). Касательно выплаты страховых взносов в письме Минфина России от 07 февраля 2018 г. № 03-15-05/7618 выражена следующая позиция: «выплата вознаграждения председателю совета МКД связана с выполнением им управленческих функций и правоотношения между ним и собственниками помещений регулируются нормами гражданского законодательства. Следовательно, вознаграждения, выплачиваемые физическим лицам по гражданско-правовым договорам на выполнение работ, оказание услуг, в том числе лицам, являющимся председателями советов МКД, подлежат обложению страховыми взносами на обязательное пенсионное и обязательное медицинское страхование и не облагаются страховыми взносами на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством. Если общим собранием собственников дома принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет данной организации, то в данном случае управляющая организация выступает в качестве лица, производящего выплату вознаграждения председателю совета МКД. Таким образом, на основании положений пункта 1 статьи 419 (Налогового) Кодекса управляющая организация является плательщиком страховых взносов с сумм вознаграждения, производимого ею в пользу председателя совета МКД». Своим Письмом от 12 июля 2018 г. № 03-15-06/48555 Минфин России еще раз указал, что, если общим собранием собственников дома принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет данной организации от собственников жилья, то в данном случае управляющая организация выступает в качестве лица, производящего выплату вознаграждения указанному лицу, и, соответственно, является страхователем, а председатель совета МКД застрахованным лицом в соответствии с федеральными законами о конкретных видах обязательного социального страхования. Если общим собранием собственников дома принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет данной организации, то в данном случае управляющая организация выступает в качестве налогового агента и обязана исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщику, и перечислять суммы налога на доходы физических лиц в бюджетную систему Российской Федерации. Также Минфин России указывает на то, что источником уплаты страховых взносов должны являться денежные средства собственников помещений в МКД и предусматриваться решением общего собрания собственников в расходах, предназначенных для выплаты вышеуказанного вознаграждения. Минфин указывает, что собственникам при принятии решения о выплате вознаграждения необходимо предусмотреть и рассчитать суммы необходимых отчислений (и страховых взносов, и НДФЛ), чтобы в дальнейшем, ни у управляющей организации, ни у них самих не возникло спора — с какой суммы необходимо рассчитывать предусмотренные взносы, где «добирать» недостающую сумму и иные. Отметим, что Минфин России не дает однозначного ответа, поскольку в своих письмах указывает, что «вопрос о выплате вознаграждения председателю совета МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет данной организации, в рамках иных отношений между управляющей организацией, председателем совета МКД и собственниками помещений в МКД требует экспертизы соответствующих договорных отношений». Дополнительно отметим, что между членами и председателем совета дома и управляющей организацией не может быть заключен трудовой договор, заключение гражданско-правового договора находится также под сомнением, поскольку деятельность такими лицами осуществляется в интересах собственников многоквартирного дома и при осуществлении работ у УО возникает конфликт интересов. Более подробно об этом мы поговорим в настоящей статье далее. Судебная практика Однозначной позиции у судов также на настоящий момент не сформировано, Верховным Судом РФ подобные вопросы не рассматривались, судебная практика в основном сложилась на уровне судов первых и апелляционных инстанций. Принятие решения судом индивидуально, будет зависеть от конкретной ситуации и обстоятельств дела. 1. Обратим внимание на Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-западного округа по делу № А26-1411/2013 от 12 декабря 2013 г. (на момент принятия указанного Постановления жилищным законодательством не было предусмотрено вознаграждение членам и (или) председателю совета дома, и именно на это постановление ссылался Минстрой в своем письме, о котором мы говорили выше в данной статье). В данной ситуации было два субъекта — расчетный центр, уплачивающий вознаграждение, и управляющая организация. НДФЛ с полученного председателем совета дома вознаграждения уплачивал расчетный центр. Суд пришел к следующему выводу: вознаграждение председателю совета дома не является операцией Общества по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (доходом Общества) и поэтому НДС на его сумму не начисляется. 2. В определении Приморского краевого суда от 31 марта 2014 г. по делу № 33-2590 пришел к выводу, что управляющая организация обязана удерживать и уплачивать сумму НДФЛ с вознаграждения. Так, деятельность по контролю за исполнением управляющей компанией обязательств, возникших на основании договора управления многоквартирным домом, не является услугой, оказываемой ответчику, а связана с представлением интересов собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляется в их интересах и на основании их решения. В соответствии с положениями ч.ч. 1, 2 ст. 226 НК РФ управляющая компания является налоговым агентом, в связи с чем обязана исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога на доходы физических лиц, в связи с чем довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для уплаты налога ответчиком, признается несостоятельным». 3. В постановление Арбитражного суда Уральского округа № Ф09-1818/17 от 03 мая 2017 г. по делу № А60-3944/2016 суд пришел к выводу о том, что управляющая организация не должна удерживать страховые взносы и перечислять их в соответствующий бюджет, поскольку отношений непосредственно с управляющей организацией председатель совета МКД не имеет. Так, «при отсутствии между председателем совета многоквартирного дома и обществом трудового договора или гражданско-правового договора, при отсутствии выполнения такими физическими лицами для общества работ или оказание ими для общества услуг, не имеется объекта налогообложения страховыми взносами с сумм, переданных данным лицам управляющей компанией». Решения о выплате вознаграждения старшему по дому (председателям совета дома), членам правления за выполнение возложенных на них функций принято общим собранием, но не управляющей компанией. Источником поощрения председателю многоквартирного дома являются платежи собственников и нанимателей жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, в размерах, установленных собранием». 4. К аналогичному выводу пришел суд в постановлении арбитражного суда Поволжского округа № Ф06-19409/2017 от 17 апреля 2017 г. по делу № А72-11114/2016: управляющая организация не уплачивает страховые взносы, так как источником платежей не является. Судом отмечено, что отсутствуют доказательства того, что были установлены факты заключения с физическими лицами, являющимися председателями совета многоквартирного дома, трудовых или гражданско-правовых договоров, предметом которых является выполнение работ или оказание услуг для общества (управляющей компании), а также того, что выплаты, на которые были начислены страховые взносы, производились именно в рамках трудовых отношений, возникших между указанными лицами и управляющей компанией. Также указано, что собранные обществом с собственников помещений денежные суммы, платой управляющей компании председателю совета за выполненную им для нее работу или оказанную ей услугу не являются. Фактически, источником данных выплат являются денежные средства собственников помещений многоквартирного дома, а не управляющей компании. Поскольку на настоящий момент существуют лишь единичные случаи судебной практики, то сказать однозначно, какой общей позиции придерживаются суды при разрешении споров о субъекте выплаты НДФЛ и страховых взносов, и об обязательности выплаты страховых взносов не представляется возможным. Обобщив лишь имеющиеся единичные случаи можно сказать, что НДФЛ подлежит оплате, страховые взносы подлежат оплате в случае, если были заключены договорные отношения с председателем. Дополнительно отметим, что физическое лицо — член или председатель совета дома самостоятельно страховые взносы не оплачивают, и в случае начисления вознаграждения через третью организацию (неважно — управляющая организация этим занимается или какая-либо иная) страховые взносы и НДФЛ удерживаются этой организацией. В случае, даже если собственники в договоре с УО предусмотрели, что НДФЛ оплачивается непосредственно членом (председателем) совета дома, обязанность по оплате НДФЛ все равно лежит на управляющей организации. Этот вопрос был раскрыт в письме Минфина России от 09 марта 2016 г. № 03-04-05/12891. Обратим внимание, что необходимые налоги и сборы только перечисляются управляющей организацией по поручению собственников, возмещать недостающие суммы из своих средств у УО обязанности нет, соответственно, собственники при назначении размера вознаграждения должны предусмотреть также то, что необходимо оплачивать с него налоги. Выводы Вознаграждения, выплачиваемые членам и председателям советов МКД, подлежат обложению НДФЛ и страховыми взносами на обязательное пенсионное и обязательное медицинское страхование и не облагаются страховыми взносами на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством. Судебная практика в ряде случаев указывает на отсутствие необходимости оплачивать страховые взносы с вознаграждения. Однако устоявшейся практики нет в связи с редкими обращениями и ссылается на нее в обоснование достаточно сомнительно. В случае, если выплаты производятся управляющей организацией в соответствии с договором, то она должна удержать размер страховых взносов и НДФЛ и уплатить их в соответствующий бюджет. Безусловно, никакой организации не захочется брать на себя обязательства, которые могут закончится для нее дополнительными расходами. И цель собственников состоит в убеждении управляющей организации собирать и начислять вознаграждение, отчислять страховые взносы, выплачивать это вознаграждение. Соответственно, условия совершения таких выплат должны быть прозрачными и проходить для управляющей организации без дополнительных проблем и затрат.

01 августа 2019 г.
	Может ли управляющая организация ежегодно индексировать плату за содержание жилья без решения общего собрания собственников, если такая индексация предусмотрена договором управления ✍ Марина Ленинградское шоссе 20
Отвечает Заместитель директора Седов М.А.
	05 июля 2019г. Верховный суд РФ (Определение ВС РФ от 05.07.2019 N 307-ЭС19-2677) разъяснил, что управляющая организация может ежегодно индексировать плату за содержание жилья без решения общего собрания собственников, если такая индексация предусмотрена договором управления, так как договор управления и есть решение общего собрания о порядке изменения платы.

01 июня 2019 г.
	Имеют право на получения доступа как в жилое, так и нежилое помещение Управляющая компания ✍ Марина Ленинградское шоссе 20
Отвечает Заместитель директора Седов М.А.
	07 мая 2019г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.05.2019 N 4-КГ19-6) напомнила УО, ТСЖ, ЖК/ЖСК, осуществляющие управление МКД имеют право на получения доступа как в жилое, так и нежилое помещение, после предварительного согласования времени с собственником помещения. Осмотр помещения может осуществляется не чаще 1 раза в 3 месяца, а в случае необходимости ликвидации аварии незамедлительно. Для согласования управляющей организацией даты и времени осмотра помещения лучше направить собственнику помещения в письменной форме требование о предоставлении доступа в помещение: для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования; для выполнения необходимых ремонтных работ; для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг.

15 мая 2019 г.
	Из чего состоят твёрдые коммунальные отходы (ТКО)? ✍ Марина Ленинградское шоссе 20
Отвечает Заместитель директора Седов М.А.
	Состав твёрдых коммунальных отходов (ТКО) определен несколькими нормативными правовыми актами, в том числе: - Статья 1 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ утверждает: «твердые коммунальные отходы – отходы, образующиеся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами, а также товары, утратившие свои потребительские свойства в процессе их использования физическими лицами в жилых помещениях в целях удовлетворения личных и бытовых нужд. К твердым коммунальным отходам также относятся отходы, образующиеся в процессе деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и подобные по составу отходам, образующимся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами»; - Пункт 2 Правил обращения с твердыми коммунальными отходами, утв. ПП РФ от 12.11.2016 №1156 определяет: «"крупногабаритные отходы" – твердые коммунальные отходы (мебель, бытовая техника, отходы от текущего ремонта жилых помещений и др.), размер которых не позволяет осуществить их складирование в контейнерах»; - Пункт 3 Правил определения нормативов накопления ТКО, утв. ПП РФ от 04.04.2016 № 269 устанавливает: «В целях определения нормативов в составе отходов учитываются также отходы, образующиеся при уборке придомовой территории». Исходя из представленных норм к ТКО относятся: 1. Отходы, образующиеся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами (а также отходы, образующиеся в процессе деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и подобные по составу отходам, образующимся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами). Очевидно, что к таким отходам относится различного рода бытовой мусор, упаковки от товаров, непригодные для дальнейшего использования пищевые продукты и предметы быта или товары, потерявшие потребительские свойства. Бытовой мусор, образованный юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями не в процессе своей производственной и/или коммерческой деятельности, а в результате удовлетворения бытовых потребностей физических лиц, также относится к ТКО. 2. Товары, утратившие свои потребительские свойства в процессе их использования физическими лицами в жилых помещениях в целях удовлетворения личных и бытовых нужд. Законодательство не уточняет ни характеристик, ни габаритов утративших свои потребительские свойства товаров. 3. Крупногабаритные отходы (в т.ч. мебель, бытовая техника, отходы от текущего ремонта жилых помещений и др.). Крупногабаритные отходы (КГО) входят в состав ТКО и не классифицируются как-то иначе. Региональный оператор по обращению с ТКО обязан вывозить КГО в составе прочих ТКО. Стоит заострить внимание, что «отходы от текущего ремонта жилых помещений» тоже отнесены к ТКО (применение термина «строительные отходы» в данном случае некорректно, поскольку строительные отходы образуются на стройке, а в жилых помещениях многоквартирного дома могут образовываться «отходы от текущего ремонта жилых помещений»). 4. Отходы, образующиеся при уборке придомовой территории. Мусор, собранный при уборке придомовой территории, в том числе смёт листьев, скошенная трава, пыль, песок, иные предметы и субстанции – всё это учтено при определении нормативов накопления ТКО. Следовательно, весь мусор, собранный при уборке придомовой территории, относится к ТКО, стоимость его вывоза из мест накопления ТКО уже учтена в нормативной стоимости коммунальной услуги, а, следовательно, повторное предъявление такой услуги к оплате не основано на законе.

30 ноября 2018 г.
	Какие действуют требования по качеству коммунальных услуг? ✍ Еатерина Калининское шоссе 18В
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А.
	Требования по качеству оказания коммунальных услуг регламентированы, установлены и указаны в Приложении №1 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".

30 ноября 2018 г.
	Имеет ли право общее собрание изменить стоимость содержания без учета мнения управляющей компании? ✍ Еатерина Калининское шоссе 18В
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А. на основании материалов с сайта: https://acato.ru
	Часть 1 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства». Пункт 29 Правил содержания общего имущества, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила 491), подтверждает приведенную норму: «Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации». Пленум Верховного суда РФ в Постановлении от 27.06.2017 № 22 разъяснил: «16. При разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ)». Таким образом, размер платы за содержание жилья не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и отвечать требованиям разумности. Порядок утверждения размера платы Часть 7 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45–48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год». Правила 491 устанавливают: «31. При определении размера платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома. … 35. Указанные … размеры платы за содержание жилого помещения … должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ». Приведенные нормы, во-первых, устанавливают, что размер платы за содержание не может быть изменен в любой момент, а должен устанавливаться на срок не менее чем один год, во-вторых, указывают на обязанность учета предложений управляющей организации при рассмотрении общим собранием вопроса о размере платы за содержание, в-третьих, устанавливают необходимость соразмерности платы за содержание утвержденному перечню услуг и работ, объемам и качеству таких услуг и работ. Договор управления: Важно помнить, что управляющая организация управляет многоквартирным домом на основании договора управления, при этом одной стороной такого договора является УО, а второй стороной — собственники помещений (часть 2 статьи 162 ЖК РФ). То есть собственники являются лишь одной стороной договора управления. Размер платы за содержание в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ и частью 1 статьи 432 ГК РФ является существенным условием договора, то есть таким условием, без достижения согласия по которому между сторонами договора управления указанный договор не может быть заключен. Таким образом, решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по условиям договора управления является мнением только одной стороны договора и не подлежит безусловному исполнению второй стороной (УО), если эта сторона с мнением другой стороны не согласна. Дополнительно необходимо отметить, что часть 8 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством», а гражданское законодательство предусматривает возможность изменения договора либо по соглашению сторон, либо по решению суда, но никак не по прихоти одной из сторон (статьи 310, 432, 450–453 ГК РФ). Следовательно, изменять в одностороннем порядке условия договора управления (включая размер платы за содержание) не имеют права ни управляющая организация (являющаяся одной стороной договора), ни собственники помещений (являющиеся второй стороной договора). Кроме того, в соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ «Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания». Таким образом, договор управления не может исполняться, если он не подписан обеими сторонами, в том числе не подлежит исполнению такое условие договора (например, размер платы за содержание), которое предложено одной стороной, но не поддержано второй. Во избежание недопонимания необходимо пояснить, что в соответствии с частями 1 и 2 статьи 162 ЖК РФ одной стороной договора управления выступает управляющая организация, а в качестве второй стороны выступают собственники помещений в доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. То есть, договор обязательно должен быть подписан со стороны УО, а со стороны собственников он может быть подписан не всеми 100 % собственников, а таким их количеством, которые обладают более чем 50 % голосов. При соблюдении данного условия договор управления подлежит исполнению и теми собственниками помещений, которые указанный договор не подписали (часть 4 статьи 162 ЖК РФ: «4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме»). Вывод. Необходимо помнить, что между УО и собственниками помещений действуют договорные отношения, предусматривающие необходимость достижения соглашений между сторонами для изменения тех или иных условий договора, включая и такое существенное условие как размер платы за содержание жилого помещения.

10 января 2018 г.
	Что понимается под понятием "Загромождение путей эвакуации" при соблюдении Правил пожарной безопасности!!! ✍ Егор Сергеевич Калининское шоссе,16
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А.
	Требования пожарной безопасности к содержанию путей эвакуации определены в Постановлении правительства РФ от 25 апреля 2012 г. N 390 "О противопожарном режиме", эти требования направлены на обеспечение беспрепятственной эвакуации людей из зданий: п. 36. При эксплуатации эвакуационных путей, эвакуационных и аварийных выходов запрещается: б) загромождать эвакуационные пути и выходы (в том числе проходы, коридоры, тамбуры, галереи, лифтовые холлы, лестничные площадки, марши лестниц, двери, эвакуационные люки) различными материалами, изделиями, оборудованием, производственными отходами, мусором и другими предметами, а также блокировать двери эвакуационных выходов; 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22 июля 2008 года, дает определение пути эвакуации: 49) эвакуационный путь (путь эвакуации) - путь движения и (или) перемещения людей, ведущий непосредственно наружу или в безопасную зону, удовлетворяющий требованиям безопасной эвакуации людей при пожаре; При этом приведенные нормы носит общий характер и не устанавливают каких-либо конкретных требований к размерам эвакуационных выходов. Минимальные требования к размерам путей эвакуации установлены в нормативных документах по пожарной безопасности, действовавших на момент проектирования и строительства здания и конкретизированы в проектной документации на это здание. При этом необходимо отметить, что путь эвакуации занимает не весь объем коридора и т. т. по которому он проходит, дело в том, что коридор не есть тоже самое что и путь эвакуации, путь эвакуации - это всего лишь путь движения…. В качестве пояснения может служить п.4.3.3 СП 1 "При дверях, открывающихся из помещений в коридоры, за ШИРИНУ ЭВАКУАЦИОННОГО ПУТИ по коридору следует принимать ширину коридора, уменьшенную: - на половину ширины дверного полотна — при одностороннем расположении дверей". При этом безусловно: -Размеры путей эвакуации должны соответствовать проектным (но не любой коридор является путём эвакуации, и не любой участок зала (помещения) является путём эвакуации); - в коридоре запретов нет, а на путях эвакуации есть. Загромождать `Толковый словарь Ефремовой 1) а) Заставлять, заваливать и т.п. какое-л. место, пространство множеством чего-л. (обычно крупного, громоздкого). б) Занимать, заполнять собою какое-л. пространство (о множестве, большом количестве чего-л. или о чем-л. громоздком). 2) перен. Перегружать чем-л. излишним, заслоняющим основное. Вывод: нарушением требований пункта 36 Постановления правительства РФ от 25 апреля 2012 г. N 390 "О противопожарном режиме" - загромождение путей эвакуации является сужение ширины эвакуационного выхода менее размеров, требуемых нормативными документами по пожарной безопасности, когда остаточной ширины прохода не достаточно для беспрепятственного выхода людей по нормам/расчётам.

13 февраля 2016 г.
	Распространяются ли положения Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на граждан — потребителей электрической энергии? В какие сроки должны быть установлены приборы учета? Кто несет расходы на их установку? ✍ Сергей Кал шоссе
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А.
	Энергоэффективность и энергосбережение входят в пять названных Президентом РФ стратегических направлений приоритетного технологического развития России, являются огромным резервом отечественной экономики. Энергосбережение — общенациональная задача. В процесс модернизации экономики России включены не только хозяйствующие субъекты, но и все общество в целом, общественные организации, политические партии. Вопросам энергосбережения и энергетической эффективности уделяется особое внимание. В 2010 г. Минэнерго России совместно с ЗАО «АПБЭ», ООО «ЦЭНЭФ» и ФГУ «РЭА» разработало Государственную программу Российской Федерации «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на период до 2020 года». Она была одобрена на заседании Правительства РФ 21 октября 2010 г. и утверждена распоряжением Правительства РФ от 27.12.2010 № 2446-р. Программа рассматривается в качестве инструмента для достижения к 2020 г. снижения энергоемкости ВВП на 40%. Для решения задач, поставленных в рамках программы, требуется высокая степень координации действий не только федеральных органов исполнительной власти, но и органов власти субъектов РФ, местного самоуправления, организаций и населения. Оперативное управление программой приказом Минэнерго России возложено на Российское энергетическое агентство (РЭА). В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об энергосбережении) на собственниках помещений в многоквартирных домах лежит обязанность по обеспечению соответствия их домов установленным требованиям энергетической эффективности и оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. Путь к этому — организация надлежащей их эксплуатации и своевременного устранения выявленных несоответствий. Законом предусмотрены некоторые исключения — обеспечение выполнения отдельных требований возложено на других лиц. Расходы на проведение указанных мероприятий обязаны нести сами собственники помещений в многоквартирном доме. Согласно с п. 5 ст. 13 Закона об энергосбережении в многоквартирных домах до 1 июля 2012 г. должны были установить коллективные (общедомовые) приборы учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также индивидуальные и общие приборы учета используемых воды, электрической энергии. Срок исполнения обязательств был продлен до 1 января 2015 г. только для оснащения данных объектов приборами учета используемого природного газа. Если до указанного срока такие приборы учета не были установлены, ресурсоснабжающая или сетевая организация должна совершить действия по оснащению многоквартирных домов приборами учета с отнесением расходов на обязанных лиц. На обеспечение выполнения упомянутых требований направлена ч. 4 ст. 9.16 КоАП РФ, предусматривающая административную ответственность за несоблюдение лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов, требований: • энергетической эффективности, предъявляемых к многоквартирным домам; • оснащенности МКД приборами учета используемых энергетических ресурсов; • проведения обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества собственников помещений в МКД. Кроме того, исходя из положений ст. 39 ЖК РФ и ст. 11 Закона об энергосбережении, мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в МКД относятся к содержанию общего имущества. Соответствующие правоотношения в силу ч. 1 ст. 4 ЖК РФ регулирует жилищное законодательство. Частью 2 ст. 1 ЖК РФ установлено, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Согласно ч. 3 ст. 1 ЖК РФ жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. В пункте 145 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утв. постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442, обязанности по обеспечению оснащения приборами учета и по обеспечению допуска установленных приборов учета в эксплуатацию возлагаются на собственника энергопринимающих устройств. Также на собственниках установленных приборов учета лежит обязанность по обеспечению: их эксплуатации, сохранности и целостности самих приборов и пломб и (или) знаков визуального контроля на них, по снятию и хранению показаний и своевременной замене приборов. Статья 543 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда гражданин использует энергию для бытового потребления и является абонентом по договору энергоснабжения, обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей и приборов учета потребления энергии обязана энергоснабжающая организация, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Согласно п. 81 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила предоставления коммунальных услуг), собственники жилых или нежилых помещений обязаны обеспечить оснащение принадлежащих им помещений приборами учета, ввод этих приборов в эксплуатацию, а также их надлежащую техническую эксплуатацию, сохранность и своевременную замену. Статья 543 ГК РФ является общей нормой, а п. 81 Правил предоставления коммунальных услуг будет являться по отношению к ней специальной нормой. Приоритет в данном случае отдается специальной норме. Таким образом, инициатором проведения указанных мероприятий должен выступать собственник жилого или нежилого помещения. Затраты на приобретение и установку прибора учета несет собственник помещения в многоквартирном доме. Ввод в эксплуатацию и опломбировка установленного прибора учета как один из этапов ввода в эксплуатацию осуществляются исполнителем коммунальных услуг на основании заявления потребителя без взимания за это платы.

13 февраля 2016 г.
	Действующая редакция статьи 48 ЖК РФ предусматривает, что доверенность на представление интересов собственника должна быть оформлена в соответствии с требованиями пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ либо удостоверена нотариально. Поясните пожалуйста нужно ли нотариально заверять доверенность? ✍ Наталья Ленинградское шоссе 20
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А.
	Действующая редакция статьи 48 ЖК РФ предусматривает, что доверенность на представление интересов собственника должна быть оформлена в соответствии с требованиями пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ либо удостоверена нотариально. До 1 сентября 2013 г. п. 4 ст. 185 ГК РФ предусматривал, что такая доверенность могла быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», за исключением п. 22 ст. 1 указанного Закона. Данным Федеральным законом были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, согласно которым правила заверения доверенностей без участия нотариуса, ранее изложенные в ст. 185 ГК РФ, теперь содержатся в ст. 185.1 ГК РФ. При этом не допускается заверение доверенности жилищно-эксплуатационной организацией. Вместе с тем каких-либо изменений в ст. 48 ЖК РФ федеральный законодатель не предусмотрел, и в статье продолжает сохраняться отсылка к пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ. В результате возникшей правовой неопределенности на практике возможны ситуации, когда голоса представителей, предъявивших доверенности, заверенные по месту работы, учебы или лечения доверителя, могут быть и не зачтены при подсчете голосов на общих собраниях собственников. Таким образом, на сегодня можно однозначно утверждать, что до внесения соответствующих изменений в ст. 48 ЖК РФ доверенность на представление интересов собственника на общем собрании может удостоверить только нотариус. Иные способы удостоверения доверенности по месту работы, учебы, жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства, по месту лечения доверителя до внесения соответствующих изменений в Жилищный кодекс РФ могут быть оспорены в судебном порядке. Законопроектом предлагается скорректировать содержащуюся в ст. 48 ЖК РФ ссылку на положения Гражданского кодекса РФ, определяющие требования к оформлению нотариально неудостоверенной доверенности. В частности, вместо ссылки на пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ в Жилищном кодексе РФ законопроектом предусматривается ссылка на пп. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ. Комитет Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ поддержал концепцию законопроекта. Вместе с тем Комитет отметил, что в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса РФ (в ред. указанного Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса РФ (в ред. указанного Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

02 февраля 2016 г.
	Срок предоставления управляющей компанией годового отчета гражданам и какой форме и способом? ✍ Ирина Ленинградское шоссе 42 Г
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А.
	В соответствии с пунктом 11 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ : "Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год по форме и в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" и Приказа Минстроя России от 22.12.2014 N 882/пр "Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" которая путем размещения её на портале «Реформа ЖКХ» — официальном сайте по адресу: www.reformagkh.ru в разделе информации интересующей Вас управляющей компании , а также также на официальном сайте управляющей компании. Отчет за 2016 год возможно дополнительно будет размещаться управляющей компании ещё на сайте ГИС ЖКЖ РФ.

02 февраля 2016 г.
	Кто должен устанавливать приборы учета в муниципальной квартире? ✍ Александр Калининское шоссе 18В
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А.
	Согласно федеральному закону от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», собственники жилых домов и помещений в многоквартирных домах обязаны установить и ввести в эксплуатацию приборы учёта воды, тепловой и электрической энергии до 1 июля 2012 года. При этом многоквартирные дома должны быть оснащены коллективными приборами учёта по трём этим ресурсам, и индивидуальными – по воде и электроэнергии. В коммунальных квартирах должны быть установлены общие счётчики. Кроме того, до 1 января 2015 года приборы учёта должны быть установлены и на газ. Теперь ресурсоснабжающие организации, «при выявлении фактов невыполнения собственниками приборов учета используемых энергетических ресурсов обязанности по обеспечению надлежащей эксплуатации этих приборов учета и неустранении такого невыполнения до истечения двух месяцев с момента его выявления обязаны приступить к эксплуатации этих приборов учета с отнесением понесенных расходов на собственников этих приборов учета. Собственники этих приборов учета обязаны обеспечить допуск указанных организаций к приборам учета используемых энергетических ресурсов и оплатить расходы указанных организаций на их эксплуатацию, а в случае отказа от оплаты расходов в добровольном порядке оплатить понесенные указанными организациями расходы в связи с необходимостью принудительного взыскания». Из выше сказанного, следует, что в соответствии с частью 5 статьи 13 Закона № 261-ФЗ установка индивидуальных приборов учета используемых энергетических ресурсов осуществляется за счет собственников помещений в многоквартирных домах. Соответственно, если собственником помещения является муниципалитет, то именно на него возложена обязанность обеспечить установку приборов учета, если иное не предусмотрено договором социального найма.

25 января 2016 г.
	На каком основании и каком размере Управляющая компания имеет право поднять плату за жилое помещение? ✍ Наталья Калининское шоссе 16
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А.
	На основании Решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №16 по Калининскому шоссе проведенного в форме очно-заочного голосования по выбору способа управления протокол №6 от 28.12.2015 г. и условий заключенного между собственниками дома №16 по Калининскому шоссе и ООО УК «Домоуправление» договора управления многоквартирным домом №16 по Калининскому шоссе, г. Торжок (п. 5.7. договора): Изменение размера платы за жилое помещение производится Управляющей организации путем уведомления Собственника в выставляемой ему квитанции/счёте за жилое помещение, в месяце предшествующем месяцу, в котором плата за жилое помещение будет вноситься Собственником в ином размере. Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения производится Управляющей организацией в одностороннем порядке, без дополнительного одобрения данного решения на общем собрания собственников помещений дома, с максимально возможным индексом совокупного ежегодного увеличения, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в размере не более 115 % (сто пятнадцать процентов) к размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, применяемого Управляющей организацией в предшествующем году. В 2016 году размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома увеличен на 9%. Согласно официальных данных Росстата за 2015 года индекс потребительских цен (Инфляция) в России составил 12,9%.

11 января 2016 г.
	Входят ли балкон и лоджия в отапливаемую площадь? А ванная комната и туалет? ✍ Владимир
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А.
	В статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех его частей, включая помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307) при расчете размера платы за отопление учитывается общая площадь жилого помещения. Таким образом, балкон и лоджия не входят в отапливаемую площадь жилого помещения, а ванная и туалет – входят.

20 ноября 2015 г.
	Возможно ли совмещение одновременно разных способов управления одним многоквартирным домом например ТСЖ (ЖСК) и управляющая компания? ✍ Наталья Калининское шоссе
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А.
	Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать только один из способов управления домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. В связи с этим одновременное совмещение нескольких способов управления многоквартирным домом не допускается.

УК "Домоуправление"

Новости

30.04.2025

30.04.2025

30.04.2025

30.04.2025

30.04.2025

30.04.2025

30.04.2025

30.04.2025

30.04.2025

30.04.2025

Вопрос - ответ